Boletín Oficial de las Cortes de Aragón

PRESIDENCIA DE LAS CORTES DE ARAGON

La Mesa de las Cortes, en sesión celebrada el día 5 de mayo de 1997, ha calificado la Proposición de Ley aragonesa del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, presentada por el G.P. Socialista, y ha ordenado su publicación en el Boletín Oficial de las Cortes de Aragón y su remisión a la Diputación General a los efectos establecidos en el artículo 139 del Reglamento de la Cámara.

Zaragoza, 5 de mayo de 1997.

A LA MESA DE LAS CORTES DE ARAGON:

D. Ramón Tejedor Sanz, Portavoz del Grupo Parlamentario Socialista, al amparo de lo establecido en el artículo 137 y siguientes del Reglamento de las Cortes de Aragón, tiene el honor de presentar la siguiente Proposición de Ley aragonesa de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

La Comunidad Autónoma de Aragón, de conformidad con lo establecido en el artículo 35.1.7.ª de su Estatuto de Autonomía, ostenta competencia exclusiva en materia de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda». Pero, transcurridos más de quince años desde que asumiera tal competencia, la materia urbanística, tan importante para asegurar un uso equilibrado del territorio y un adecuado desarrollo de la ciudad, no se ha elaborado ninguna norma de rango legal. Probablemente, la amplitud del ordenamiento estatal no hizo sentir la necesidad de una legislación urbanística aragonesa.

Actualmente, abierto un amplio proceso de reflexión entre los sectores empresariales, profesionales, técnicos y académicos acerca del modelo urbanístico español, potenciado sin duda por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que resuelve los recursos de inconstitucionalidad interpuestos contra la Ley 8/1990, de 25 de julio, de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo, y el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, por la Diputación General de Aragón, entre otros, se ha producido una inadmisible situación de inseguridad jurídica que puede perjudicar gravemente la acción pública para facilitar a los ciudadanos un bien tan preciado e imprescindible como la vivienda.

La anulación de más de la mitad del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, la recuperación de la vigencia del anterior Texto Refundido de 1976 y algunas otras normas de los primeros años ochenta y la reciente publicación de la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y colegios profesionales, de dudosa constitucionalidad a la vista de la Sentencia de 20 de marzo de 1997, exigen una rápida respuesta de las instituciones de la Comunidad Autónoma. Resulta imprescindible adoptar urgentemente un texto legal que permita evitar la tremenda inseguridad jurídica generada por la Sentencia del Tribunal Constitucional.

El texto que se propone pretende dar cumplida respuesta a las circunstancias apuntadas. No se trata, por tanto, de una propuesta innovadora. El objetivo de la misma es, simplemente, incorporar al ordenamiento jurídico aragonés, con la urgencia que exigen las circunstancias apuntadas, las disposiciones anuladas del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 que resultan imprescindibles para evitar que llegue a producirse el previsible caos urbanístico que se avecina. Al mismo tiempo, con clara voluntad de consenso, se incorpora al texto que se propone la citada Ley de medidas liberalizadoras en materia de suelo, así como las adaptaciones precisas que permiten afirmar la neutralidad del mismo respecto del limitado ordenamiento urbanístico aragonés preexistente. No pretende abrirse ahora, pues, el auténtico debate sobre el modelo urbanístico del que hemos de dotarnos los aragoneses, que queda demorado en el tiempo, sino simplemente asegurar que dicho debate ha de desarrollarse en un ambiente sereno, que haga posible una reflexión pausada al existir un marco jurídico suficiente para dar respuesta a las demandas de las ciudades y pueblos de Aragón.

La aprobación del presente texto tiene muy numerosas ventajas. La primera, preciso resulta reconocerlo, que en el mismo se asume, como punto de partida del ordenamiento urbanístico aragonés, la experiencia del legislador estatal. Pero, a nivel práctico, la fundamental ventaja es la seguridad jurídica que en un ámbito tan complejo y donde confluyen tantos intereses enfrentados como es el urbanístico puede implicar, sencillamente, la paralización de toda actividad pública. Mal podrán actuar nuestros Ayuntamientos cuando no tienen seguridad acerca de la norma aplicable, del nivel de exigencia de la norma o, en definitiva, de las condiciones que ha de imponer a los promotores y propietarios para la explotación o el uso urbanístico del suelo. La alternativa a tal paralización resulta temible para los Ayuntamientos, que pueden quedar sujetos a cuantiosísimas responsabilidades derivadas de una diferente interpretación en sede judicial de la norma urbanística aplicable. Evitar la inseguridad jurídica en orden a la obtención de terrenos destinados a usos públicos, a la planificación, a la participación de los Ayuntamientos en las plusvalías urbanísticas mediante las cesiones de aprovechamiento o, en fin, sobre la actividad urbanística en su conjunto es una necesidad que el legislador aragonés no puede desconocer sin vulnerar sus compromisos para con los aragoneses. Con este ánimo se ofrece el siguiente texto, cuya estructura y contenidos se atienen a los del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación de 1992 en el ámbito de competencias de la Comunidad de Aragón. Además, se incorporan las disposiciones de la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y colegios profesionales, con ánimo de consenso, elevando el aprovechamiento correspondiente a los ayuntamientos al 15% de la unidad de referencia correspondiente allí donde lo permite la legislación estatal, así como las normas urbanísticas aragonesas vigentes hasta el momento.

Artículo 1 .- Objeto de la Ley.

La presente Ley tiene por objeto regular el régimen urbanístico de la propiedad del suelo, de conformidad con lo establecido en la legislación estatal, y la actividad administrativa en materia de urbanismo en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Aragón.

Artículo 2 .- Aspectos de la actividad urbanística.

La actividad urbanística se referirá a los siguientes aspectos:

a) Planeamiento urbanístico.

b) Ejecución del planeamiento.

c) Intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y edificación.

d) Intervención en la regulación del mercado del suelo.

Artículo 3 .- Finalidades y atribuciones de la acción urbanística.

1. De conformidad con lo que al efecto establezca la legislación estatal, la acción urbanística sobre el régimen del suelo atenderá, entre otras, a las siguientes finalidades:

a) Procurar que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad pública y la función social de la propiedad, garantizando el cumplimiento de las obligaciones y cargas derivadas de la misma.

b) Impedir la desigual atribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos.

c) Asegurar la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

2. La competencia urbanística concerniente al planeamiento comprenderá las siguientes facultades:

a) Formular los Planes e instrumentos de ordenación territorial y urbanística conforme a la presente Ley.

b) Emplazar los centros de producción y residencia del modo conveniente para la mejor distribución de la población.

c) Dividir el territorio municipal en áreas de suelo urbano, urbanizable o, en su caso, apto para urbanizar, y no urbanizable.

d) Establecer zonas distintas de utilización según la densidad de la población que haya de habitarlas, porcentaje de terreno que pueda ser ocupado por construcciones, volumen, forma, número de plantas, clase y destino de los edificios, con sujeción a ordenaciones generales uniformes para cada especie de los mismos en toda la zona.

e) Formular el trazado de las vías públicas y medios de comunicación.

f) Establecer espacios libres para parques y jardines públicos en proporción adecuada a las necesidades colectivas.

g) Señalar el emplazamiento y características de los centros y servicios de interés público y social, centros docentes, aeropuertos y lugares análogos.

h) Calificar terrenos para construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

i) Determinar la configuración y dimensiones de las parcelas edificables.

j) Limitar el uso del suelo y subsuelo y de las edificaciones.

k) Orientar la composición arquitectónica de las edificaciones y regular, en los casos que fuera necesario, sus características estéticas.

3. La competencia urbanística en lo que atañe a la ejecución del planeamiento confiere las siguientes facultades:

a) Encauzar, dirigir, realizar, conceder y fiscalizar la ejecución de las obras de urbanización.

b) Expropiar los terrenos y construcciones necesarios para efectuar las obras y cuantos convengan a la economía de la urbanización proyectada.

4. La competencia urbanística en orden a la intervención en el ejercicio de las facultades dominicales, relativas al uso del suelo y edificación, comprenderá las siguientes facultades:

a) Intervenir la parcelación.

b) Intervenir la construcción y uso de las fincas.

c) Prohibir los usos que no se ajusten a la ordenación urbanística.

d) Facilitar a los propietarios el cumplimiento de las obligaciones impuestas por esta Ley.

5. La competencia urbanística en lo que se refiere a la intervención en la regulación del mercado del suelo confiere las siguientes facultades:

a) Regular el mercado de terrenos como garantía de la subordinación de los mismos a los fines previstos en el planeamiento.

b) Ceder terrenos edificables y derechos de superficie sobre los mismos.

c) Constituir y gestionar patrimonios públicos de suelo.

d) Ejercitar los derechos de tanteo y retracto.

6. Las mencionadas facultades tendrán carácter enunciativo y no limitativo, y la competencia urbanística comprenderá cuantas otras fueren congruentes con la misma, para ser ejercidas con arreglo a la presente Ley y las demás que resulten aplicables.

Artículo 4 .- Dirección de la actividad urbanística e iniciativa privada.

1. La dirección y control de la gestión urbanística corresponde, en el ámbito de sus respectivas competencias, a la Administración de la Comunidad Autónoma y a los Municipios.

2. Dicha gestión podrá ser asumida directamente por éstas, o encomendarse a la iniciativa privada o a entidades mixtas.

3. Cuando el mejor cumplimiento de los fines y objetivos del planeamiento urbanístico así lo aconseje, se suscitará la iniciativa privada en la medida más amplia posible, a través de los sistemas de actuación, o en su caso, mediante concesión.

4. En la formulación, tramitación y gestión del planeamiento urbanístico, las Administraciones urbanísticas deberán asegurar la participación de los interesados y, en particular, los derechos de iniciativa e información por parte de las entidades representativas de los intereses que resulten afectados y de los particulares.

Artículo 5 .- Condiciones básicas del régimen urbanístico de la propiedad del suelo.

1. La función social de la propiedad delimita el contenido de las facultades urbanísticas susceptibles de adquisición y condiciona su ejercicio.

2. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones no confiere derechos indemnizatorios, salvo en los supuestos específicamente definidos por la legislación estatal.

3. La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos y el reparto entre los afectados por la misma de los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico, se producirán en los términos fijados por las leyes.

Artículo 6 .- Utilización del suelo conforme a la ordenación territorial y urbanística.

1. La utilización del suelo y, en especial, su urbanización y edificación deberá producirse en la forma y con las limitaciones que establezcan la legislación de ordenación territorial y urbanística por remisión de ella, el planeamiento, de conformidad con la clasificación y calificación urbanística de los predios.

2. El planeamiento clasificará el territorio en todas o algunas de las siguientes clases: Suelo urbano, urbanizable o, en su caso, apto para urbanizar, y no urbanizable.

3. Los terrenos destinados a sistemas generales podrán no ser objeto de clasificación específica de suelo, sin perjuicio de que los de nueva creación previstos en el planeamiento se adscriban a las diferentes clases de suelo a los efectos de su valoración y obtención.

Artículo 7.- Clasificación del suelo en municipios con planeamiento.
1. En municipios con planeamiento, constituirán el suelo urbano:
a) Los terrenos a los que el planeamiento general incluya en esa clase por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, debiendo tener estos servicios características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir. También se considerarán urbanos los terrenos que tengan su ordenación consolidada por ocupar la edificación, al menos, dos terceras partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación que el planeamiento general establezca.
b) Los que en ejecución del planeamiento lleguen a disponer efectivamente de los mismos elementos de urbanización a que se refiere el párrafo anterior.
2. Constituirán el suelo urbanizable los terrenos a los que el Plan General Municipal declare adecuados, en principio, para ser urbanizados.
3. El suelo clasificado como apto para urbanizar por normas subsidiarias de planeamiento se equipara al suelo urbanizable, excepto a los efectos de la necesidad de programación y del régimen de utilización del suelo. En todo caso, a efectos de la valoración del suelo, supuestos expropiatorios y obtención de terrenos dotacionales, el suelo apto para urbanizar se equipara al suelo urbanizable.
4. Constituirán el suelo no urbanizable los terrenos que el planeamiento general no incluya en ninguna de las clases de suelo anteriores y, en particular, los espacios que dicho planeamiento determine para otorgarles una especial protección, en razón de su excepcional valor agrícola, forestal o ganadero, de las posibilidades de explotación de sus recursos naturales, de sus valores paisajísticos, históricos o culturales, o para la defensa de la fauna, la flora o el equilibrio ecológico.

Artículo 8.- Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento.
1. En los municipios que carecieren de planeamiento general, el territorio se clasificará en suelo urbano y suelo no urbanizable.
2. Constituirán el suelo urbano los terrenos que por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar comprendidos en áreas consolidadas por la edificación, al menos, en la mitad de la superficie no ocupada por los viales o espacios libres existentes, se incluyan en el Proyecto de Delimitación del Suelo Urbano.
3. Constituirán el suelo no urbanizable los restantes espacios del término municipal.

Artículo 9.- Solar.
A los efectos de esta Ley, tendrán la consideración de solares las superficies de suelo urbano aptas para la edificación que reúnan los siguientes requisitos:
1. Que estén urbanizadas con arreglo a las normas mínimas establecidas en cada caso por el planeamiento, y si éste no existiere o no las concretare, se precisará que además de contar con los servicios señalados en los artículos 10 y 13.2 la vía a que la parcela de frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.
2. Que tengan señaladas alineaciones y rasantes si existiera dicho planeamiento.

Artículo 10.- Destino.
Los terrenos clasificados como suelo no urbanizable no podrán ser destinados a fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, conforme a lo establecido en la legislación urbanística y la sectorial que los regule, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 11.- Prohibiciones y autorizaciones.
1. En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos en esta clase de suelo, no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, o en otra aplicable, para la consecución de sus correspondientes fines.
2. En el suelo no urbanizable, quedarán prohibidas las parcelaciones urbanísticas y habrá de garantizarse su preservación del proceso de desarrollo urbano, sin perjuicio de lo establecido, en su caso, sobre régimen de los asentamientos o núcleos rurales de población en esta clase de suelo.
3. Además de las limitaciones que resulten aplicables en virtud de otras normas, se observarán las siguientes reglas:
1.ª No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas que guarden relación con la naturaleza, extensión y utilización de la finca y se ajusten en su caso a los planes o normas de los órganos competentes en materia de agricultura, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas. Las citadas construcciones e instalaciones podrán ser autorizadas por los Ayuntamientos.
2.ª Podrán autorizarse por el órgano autonómico competente edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que hayan de emplazarse en el medio rural, así como edificios aislados destinados a vivienda familiar, en lugares en los que no exista posibilidad de formación de un núcleo de población, de acuerdo con el siguiente procedimiento:
a) Petición ante el Ayuntamiento, con justificación en su caso de la utilidad pública o interés social.
b) Informe del Ayuntamiento que, junto con la documentación presentada, se elevará por éste al órgano autonómico competente.
c) Información pública durante quince días, al menos.
d) Resolución definitiva del órgano autonómico.
La autorización señalada se entiende sin perjuicio de la necesidad de obtener licencia municipal.
4. Para autorizar e inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras de declaración de obra nueva se estará a lo dispuesto en la legislación estatal.

Artículo 12.- Areas de especial protección.
El planeamiento territorial y urbanístico podrá delimitar áreas de especial protección en las que estará prohibida cualquier utilización que implique transformación de su destino o naturaleza, lesione el valor específico que se quiera proteger o infrinja el concreto régimen limitativo establecido por aquél. Asimismo, podrá la Administración de la Comunidad delimitar áreas de especial protección que, teniendo altos valores de variedad, singularidad y belleza, se encuentren amenazadas por factores de perturbación, derivados de la posible transformación u ocupación del suelo, en las cuales se aplicarán las medidas preventivas establecidas reglamentariamente.

Artículo 13.- Facultades urbanísticas de la propiedad e incorporación al proceso urbanizador y edificatorio.
1. El contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria se integra, de conformidad con lo establecido en la legislación estatal, mediante la adquisición sucesiva de los derechos a urbanizar, entendiéndose por tal la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras fijados en el planeamiento o, en su defecto, en la legislación urbanística, para que adquiera la condición de solar; al aprovechamiento urbanístico, consistente en la atribución efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de apropiación privada, o su equivalente económico, en los términos fijados por esta Ley; a edificar, consistente en la facultad de materializar el aprovechamiento urbanístico correspondiente, y a la edificación, consistente en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable.
2. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas en contra de lo dispuesto en la presente Ley o en el planeamiento urbanísticos.
3. La aprobación del planeamiento preciso según la clase de suelo de que se trate determina el deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador y al edificatorio, en las condiciones y plazos previstos en el planeamiento o en la presente Ley, conforme a lo establecido en la legislación estatal. El instrumento de planeamiento que determina la adquisición del derecho a urbanizar será:
a) En suelo urbano: Plan General o normas subsidiarias y, en su caso, Plan Especial de Reforma Interior.
b) En suelo urbanizable: Plan General y Plan Parcial.
c) En suelo apto para urbanizar: Normas Subsidiarias y Plan Parcial.

Artículo 14.- Deberes legales para la adquisición gradual de facultades.
1. La ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados e implicará el cumplimiento de los siguientes deberes legales:
a) Ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas.
b) Ceder los terrenos en que se localice el aprovechamiento correspondiente a los Ayuntamientos, por exceder del susceptible de apropiación privada o, en su caso, adquirir dicho aprovechamiento por su valor urbanístico.
c) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en los plazos previstos.
d) Solicitar la licencia de edificación, previo el cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes, en los plazos establecidos.
e) Edificar los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia.
2. El cumplimiento de estos deberes en las condiciones y plazos establecidos determina la gradual adquisición de las facultades urbanísticas de la propiedad.

Artículo 15.- Plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos.
Cuando el planeamiento aplicable no establezca plazos para el cumplimiento de los deberes inherentes al proceso de desarrollo urbano y edificatorio, se aplicarán los siguientes:
a) El cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización deberá verificarse en el plazo de cuatro años a contar desde la aprobación del planeamiento en suelo urbano, y desde la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución en suelo urbanizable.
b) En actuaciones sistemáticas, el plazo para solicitar licencia de edificación será de un año desde la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico. En actuaciones asistemáticas, el plazo para solicitar licencia será de dos años computados desde la fecha de aprobación definitiva del planeamiento preciso en cada caso.
c) El acto de otorgamiento de la licencia fijará los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras de conformidad, en su caso, con lo establecido en el planeamiento. En su defecto, las licencias de obras caducarán al año de su concesión, si dentro de dicho plazo no se han comenzado las obras, siempre que no se haya solicitado y concedido, si procede, prórroga por razones justificadas. También se producirá la caducidad de la licencia cuando, una vez comenzadas las obras, éstas fueran suspendidas y transcurran más de seis meses sin reanudarlas, y sin haberse solicitado y obtenido previamente prórroga de la Corporación municipal, previa petición justificada del interesado. Igualmente, se declarará la caducidad de la licencia si las obras no han concluido transcurridos tres años desde su otorgamiento.

Artículo 16.- Enajenación de fincas y deberes urbanísticos.
La enajenación de fincas no modificará la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por la presente Ley o impuestos, en virtud de la misma, por los actos de ejecución de la misma. El adquirente quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los derechos y deberes vinculados al proceso de urbanización y edificación, así como en los compromisos que, como consecuencia de dicho proceso, hubiere contraído con la Administración urbanística.

Artículo 17.- Aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación privada.
1. En suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico del titular de un terreno no incluido en una unidad de ejecución será el que resulte de aplicar el aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre o, cuando así se establezca en el planeamiento, de la aplicación directa de las ordenanzas o normas urbanísticas de la parcela.
2. El aprovechamiento urbanístico que corresponde al titular de un terreno en suelo urbano incluido en una unidad de ejecución y en suelo urbanizable, será el que resulte de aplicar a su terreno el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre. Si no estuviera determinado el aprovechamiento tipo, se tendrá en cuenta el aprovechamiento medio de la unidad de ejecución o del correspondiente sector en que se halle.
3. En suelo urbano, las unidades de ejecución cuyo objeto sea la reforma, renovación o mejora urbana, así como las obras de rehabilitación y la sustitución de la edificación sin aumento de volumen construido no darán lugar a transferencias ni a cesiones de aprovechamiento.
4. En suelo urbano donde no se apliquen las disposiciones sobre áreas de reparto y aprovechamiento tipo, el aprovechamiento susceptible de apropiación será como mínimo el 90 por 100 del aprovechamiento medio resultante en la unidad de ejecución respectiva y, en caso de no estar incluido el terreno en ninguna de estas unidades, el aprovechamiento permitido por el planeamiento, todo ello sin perjuicio de lo establecido en el epígrafe precedente de este mismo artículo.

Artículo 18.- Adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico.
1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere, en el caso de ejecución de una unidad por un sistema de gestión privada, por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos aplicables, debiendo acreditar los propietarios el cumplimiento de los expresados deberes. Acreditado por los propietarios el cumplimiento de dichos deberes, la Administración actuante expedirá la certificación correspondiente a instancia de aquéllos. Por el transcurso de tres meses sin resolución expresa, se entenderá otorgada esta certificación. En el caso de que la Administración no resolviere sobre la recepción de las obras de urbanización en el plazo previsto en el planeamiento u ordenanza municipal o, en su defecto, en el de tres meses, bastará el ofrecimiento formal de cesión de las mismas.
2. En suelo urbano, cuando se trate de terrenos no incluidos en una unidad de ejecución, el derecho al aprovechamiento urbanístico se entenderá adquirido por la aprobación del planeamiento preciso en cada caso.
3. Cuando una licencia autorice la urbanización y edificación simultáneas, la adquisición de los derechos al aprovechamiento urbanístico y a edificar, quedará subordinada al cumplimiento del deber de urbanizar.

Artículo 19.- Concreción del aprovechamiento urbanístico.
El derecho al aprovechamiento urbanístico se concretará:
a) Cuando se trate de terrenos incluidos en una unidad de ejecución, bajo alguna de las siguientes modalidades a establecer en los correspondientes procesos redistributivos de beneficios y cargas:
1. Adjudicación de parcelas aptas para edificación con las compensaciones económicas que por diferencia de adjudicación procedan.
2. Compensación económica sustitutiva.
b) En suelo urbano, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución:
1. Sobre la propia parcela, si no está afecta a uso público, resolviéndose los desajustes entre los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento y los susceptibles de adquisición por su titular mediante el sistema de transferencias de aprovechamiento urbanístico regulado en los artículos 134 a 138 y 141 a 143 de la presente Ley.
2. Sobre otras parcelas lucrativas incluidas en la misma área de reparto, en caso de estar afecta a uso público la del titular del aprovechamiento, conforme a lo establecido en el artículo 107.2 de la presente Ley, o mediante el sistema de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

Artículo 20.- Expropiación o venta forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
1. La expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad se aplicará:
a) Por inobservancia de los plazos establecidos para la urbanización de los terrenos y su edificación o, en general, de los deberes básicos establecidos en la legislación estatal, cuando no se opte por la aplicación del régimen de venta forzosa. En particular, procederá la expropiación o venta forzosa en los casos de incumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, de solicitar licencia conforme con la ordenación urbanística aplicable, de edificar de conformidad con la licencia concedida, cuando hubiese transcurrido el plazo de adquisición del derecho a edificar o no se hubiese adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico al tiempo de concluir la edificación sin licencia e incompatible con el planeamiento, o cuando, concluida la edificación al amparo de licencia posteriormente declarada ilegal, el titular del terreno no hubiera adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico cuando solicitó la licencia anulada.
b) En los supuestos de parcelación ilegal en suelo no urbanizable, en cuyo caso se deducirá del justiprecio el importe de la multa que se imponga.
2. Antes de proceder a la expropiación o venta forzosa a que se refiere el primer epígrafe del apartado precedente, la Administración actuante deberá declarar el incumplimiento previa audiencia del interesado. En tanto no se notifique a los propietarios afectados la iniciación del expediente declarativo del incumplimiento de deberes urbanísticos, podrán aquéllos iniciar o proseguir el proceso de urbanización y edificación y adquirir las facultades urbanísticas correspondientes al cumplimiento de los respectivos deberes, con la particularidad de que el aprovechamiento susceptible de apropiación se reducirá en un 50 por 100 cuando no se hubiera adquirido ese derecho en el momento de la notificación del incumplimiento, pudiendo la Administración hacer efectiva dicha reducción exigiendo el abono del valor del aprovechamiento correspondiente en el procedimiento de otorgamiento de la licencia o en el plazo de cuatro años desde la terminación de la edificación. Transcurridos cuatro meses desde la notificación de la incoación del expediente declarativo del incumplimiento sin que hubiere recaído resolución expresa, quedará sin efecto dicho notificación.
3. En los casos de incumplimiento de deberes urbanísticos, si los Ayuntamientos respectivos no ejercitaran las potestades de expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa de los correspondientes terrenos en el plazo de un año desde que se produjo dicho incumplimiento, la Comunidad Autónoma, previa comunicación al Ayuntamiento respectivo, podrá subrogarse en el ejercicio de la potestad expropiatoria, debiendo destinar los terrenos expropiados a los fines previstos en el artículo 214.1. En cualquier caso, el plazo para proceder a la expropiación o venta forzosa será de cuatro años, a contar desde la fecha en que se produjo el incumplimiento de los deberes urbanísticos.

Artículo 21.- Especialidades urbanísticas del régimen de valoración de terrenos en los supuestos de expropiación o venta forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
1. Extinguido el derecho a urbanizar por incumplimiento de deberes urbanísticos, los terrenos afectados se valorarán conforme a su valor inicial cuando se sitúen en suelo urbanizable, y conforme al 50 por 100 del aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación o el resultante del planeamiento anterior, si éste fuera inferior a aquél, cuando estén clasificados como suelo urbano.
2. Cuando el planeamiento se ejecute sistemáticamente, el derecho al aprovechamiento urbanístico se reducirá en un 50 por 100 si no se solicita la licencia de edificación en el plazo aplicable.
3. Cuando el planeamiento se ejecute asistemáticamente, el derecho al aprovechamiento urbanístico se reducirá en un 50 por 100 si no se solicita licencia municipal de edificación en el plazo aplicable, previa conversión de la parcela en solar o garantizándose la ejecución simultánea de urbanización y edificación en los términos reglamentariamente establecidos.
4. Cuando no se produzca la adquisición del derecho a edificar por causa imputable al titular del terreno, el aprovechamiento urbanístico se reducirá en los términos establecidos en los dos párrafos precedentes del presente artículo.
5. Cuando se produzca la extinción del derecho a edificar, los terrenos se valorarán conforme al 50 por 100 del aprovechamiento urbanístico para el que se obtuvo la licencia, y la edificación ya realizada por su coste de ejecución.
6. Los terrenos sobre los que se hubieren levantado edificaciones sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones e incompatible con el planeamiento vigente, que deban ser demolidas sin indemnización o que deban ser expropiados o sometidos al régimen de venta forzosa al haber transcurrido el plazo de adquisición del derecho a edificar o no haber sido adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico al tiempo de concluir la edificación, valorándose con arreglo al grado de adquisición de facultades urbanísticas en aquel momento, con el límite máximo del 50 por 100 del aprovechamiento urbanístico patrimonializable.
7. En los supuestos en que hubiese concluido la edificación al amparo de licencia posteriormente declarada ilegal por contravenir la ordenación urbanística aplicable y el propietario no hubiese adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico cuando solicitó la licencia anulada, el valor del terreno, a todos los efectos, será el correspondiente al grado de adquisición de facultades urbanísticas cuando se solicitó licencia.

Artículo 22.- Consulta urbanística.
1. Todo administrado tendrá derecho a que el Ayuntamiento le informe por escrito del régimen urbanístico aplicable a una finca, unidad de ejecución o sector.
2. Dicha información deberá facilitarse en el plazo de un mes y expresará, en su caso, el aprovechamiento tipo aplicable al área de reparto en que se encuentre y el grado de adquisición de facultades urbanísticas al tiempo de facilitarse la información.
3. Los Ayuntamientos remitirán al Registro de la Propiedad que corresponda copia de las certificaciones acreditativas del cumplimiento de deberes urbanísticos a que se refiere el artículo 28, a fin de que se tome nota marginal en las inscripciones de las fincas respectivas.

Artículo 23.- Cédula urbanística.
1. Los Ayuntamientos podrán crear en la correspondiente ordenanza un documento acreditativo de los extremos señalados en el artículo anterior y demás circunstancias urbanísticas que concurran en las fincas comprendidas en el término municipal.
2. Este documento se denominará «Cédula urbanística de terreno o de edificio», según el carácter de la finca a que se refiera, y los Ayuntamientos podrán exigirlo para la parcelación, edificación y cualquier utilización de los predios.

Artículo 24.- Remisión a la legislación estatal.
Las valoraciones del suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la legislación estatal, teniendo en cuenta las especialidades establecidas en la presente Ley por razones urbanísticas.

Artículo 25.- Regla general.
La valoración de los terrenos destinados a sistemas generales, o a dotaciones locales en suelo urbano, que se obtengan por expropiación y de los terrenos incluidos en unidades de ejecución respecto de las que se hubiere fijado el sistema de expropiación, se realizará de conformidad con las reglas establecidas en este capítulo.

Artículo 26.- Especialidades urbanísticas del régimen de valoración del suelo urbano.
1. La valoración de los terrenos destinados a sistemas generales adscritos, o en suelo urbano, o de los terrenos clasificados como suelo urbano en el resto de los supuestos previstos en el artículo anterior, será el resultado de referir a su superficie el 75 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto donde estén adscritos o situados, respectivamente.
2. En el supuesto de terrenos destinados a sistemas generales no incluidos en áreas de reparto, el aprovechamiento atribuible será el resultado de referir a la superficie de aquéllos el 75 por 100 del aprovechamiento tipo definido por el Plan General, de conformidad con las siguientes reglas:
a) Si sólo se hubiera delimitado un área de reparto, el mencionado porcentaje se aplicará sobre el aprovechamiento tipo de dicha área.
b) Si se hubieran delimitado varias áreas, el expresado porcentaje se aplicará sobre el promedio de los aprovechamientos tipo de las áreas con el uso y tipología residencial predominante en todo el suelo urbano, debidamente ponderados en función de su superficie respectiva, referido siempre a dicho uso residencial.

Artículo 27.- Especialidades urbanísticas del régimen de valoración del suelo urbanizable.
La valoración, a efectos expropiatorios, de los terrenos destinados a sistemas generales adscritos, o en suelo urbanizable, y de los incluidos en unidades de ejecución que hubieran de desarrollarse por el sistema de expropiación, en dicha clase de suelo, será el resultado de referir a su superficie el 50 por 100 del aprovechamiento tipo del área respectiva.

Artículo 28.- Especialidades urbanísticas del régimen de valoración de los terrenos destinados al Patrimonio municipal del suelo y a otros fines de interés social.
Los terrenos que sean objeto de expropiación para la constitución y ampliación del Patrimonio Municipal del suelo y otros patrimonios públicos de suelo o para la construcción de viviendas de protección pública u otros usos de interés social, se valorarán por aplicación del 75 o del 50 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente, según se trate de suelo urbano o urbanizable, respectivamente.

Artículo 29.- Especialidades urbanísticas del régimen de valoración del suelo urbano sin aprovechamiento tipo.
1. En los municipios donde no hayan de regir las disposiciones de esta Ley sobre delimitación de áreas de reparto y cálculo del aprovechamiento tipo para suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico que servirá de base para su valoración se determinará conforme a lo dispuesto en el artículo 17.4. En defecto del planeamiento o cuando éste no atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en unidad de ejecución, el aprovechamiento a tener en cuenta, a los solos efectos de su valoración, será de un metro cuadrado construible por cada metro de suelo, referido al uso predominante en el polígono fiscal en el que resulte incluido.
2. A los referidos aprovechamientos se aplicarán los porcentajes previstos en los artículos 21 y 26 a 28 de esta Ley, según los distintos supuestos.

Artículo 30.- Instrumentos de ordenación.
1. La ordenación de todo o parte del territorio de la Comunidad Autónoma de Aragón se realizará mediante los instrumentos previstos en sus propias disposiciones sobre ordenación del territorio.
2. La ordenación urbanística de los municipios se realizará a través de Planes Generales Municipales y normas complementarias y subsidiarias de planeamiento.
3. Los Planes Generales Municipales se desarrollarán, según los casos, en Planes Parciales, Planes Especiales y estudios de detalle.
4. Para el desarrollo de las normas subsidiarias de planeamiento municipal se utilizarán los instrumentos de planeamiento derivado que sean procedentes, de acuerdo con las clases de suelo que aquéllas incorporen.
5. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 44.3, podrán formularse directamente Planes Especiales.

Artículo 31.- Plan General de Ordenación Urbana.
1. Los Planes Generales Municipales de Ordenación, como instrumento de ordenación integral, abarcarán uno o varios términos municipales completos y clasificarán el suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente, definirán los elementos fundamentales de la estructura general adoptada para la ordenación urbanística del territorio y establecerán el programa para su desarrollo y ejecución, así como el plazo mínimo de su vigencia.
2. Cuando existan Planes Territoriales, los Planes Generales Municipales deberán redactarse teniendo en cuenta las determinaciones y directrices establecidas en aquéllos.

Artículo 32.- Objeto del Plan General.
1. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo urbano, completar su ordenación mediante la regulación detallada del uso de los terrenos y de la edificación, señalar la renovación o reforma interior que resultare procedente, definir aquellas partes de la estructura general del plan correspondiente a esta clase de terrenos y proponer los programas y medidas concretas de actuación para su ejecución.
2. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo urbanizable, definir los elementos fundamentales de la estructura general de la ordenación urbanística del territorio; establecer, según sus categorías, una regulación genérica de los diferentes usos globales y niveles de intensidad, y fijar los programas de desarrollo a corto y medio plazo, referidos a un conjunto de actuaciones públicas y privadas.
3. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo no urbanizable, preservar dicho suelo del proceso de desarrollo urbano y establecer, en su caso, medidas de protección del territorio y del paisaje.

Artículo 33.- Determinaciones del Plan General.
1. Los Planes Generales Municipales de Ordenación contendrán las siguientes determinaciones:
a) Clasificación y calificación urbanística del suelo.
b) Delimitación de áreas de reparto de cargas y beneficios y fijación de los aprovechamientos tipo en suelo urbanizable, y en su caso en suelo urbano, de conformidad con lo establecido en el capítulo siguiente y en la disposición adicional primera.
c) Usos, intensidades y tipologías edificatorias resultantes de las operaciones de reforma interior a desarrollar mediante planeamiento especial, salvo que el ámbito de este planeamiento constituya un área de reparto independiente.
d) Estructura general y orgánica del territorio integrada por elementos determinantes del desarrollo urbano y, en particular, los sistemas generales de comunicación y sus zonas de protección, de espacios libres destinados a parques y zonas verdes públicos, en proporción no inferior a cinco metros cuadrados por habitante, y de equipamiento comunitario.
e) Carácter público o privado de las dotaciones.
f) Medidas para la protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza y defensa del paisaje, elementos naturales y conjuntos urbanos e históricos, de conformidad, en su caso, con la legislación específica que sea de aplicación en cada supuesto.
g) Señalamiento de las circunstancias con arreglo a las cuales sea procedente, en su momento, la revisión del Plan en función de la población total y su índice de crecimiento, recursos, usos e intensidad de ocupación y demás elementos que justificaron la clasificación del suelo inicialmente adoptada.
h) Plazos para la aprobación del planeamiento parcial.
2. Además de las anteriores, los Planes Generales deberán contener las siguientes determinaciones:
A. En suelo urbano:
a) Delimitación de su perímetro.
b) Asignación de usos y tipologías pormenorizadas y niveles de intensidad correspondientes a las diferentes zonas. Para las áreas remitidas a planeamiento especial, en los supuestos de inaplicación del aprovechamiento tipo, bastará con el señalamiento de los usos y niveles de intensidad.
c) Delimitación de los espacios libres y zonas verdes destinados a parques y jardines públicos, zonas deportivas, de recreo y de expansión, públicas y privadas.
d) Emplazamientos reservados para templos, centros docentes, asistenciales y sanitarios y demás servicios de interés social, señalando su carácter público o privado.
e) Trazado y características de la red varía pública y previsión de aparcamientos públicos y privados, con señalamiento de alineaciones y rasantes para el suelo urbano no sujeto a Plan Especial.
f) Reglamentación detallada del uso pormenorizado, volumen y condiciones higiénico-sanitarias de los terrenos y construcciones, así como de las características estéticas de la ordenación, de la edificación y de su entorno.
g) Características y trazado de las tuberías y redes de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica y de aquellos otros servicios que, en su caso, prevea el Plan.
h) Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización.
Las dotaciones de los apartados c) y d) se establecerán en función de las características socioeconómicas de la población y de acuerdo, en todo caso, con la legislación específica sobre la materia.
B. En suelo urbanizable:
a) Desarrollo de los sistemas de la estructura general de ordenación urbanística del territorio con la precisión suficiente para permitir la redacción de Planes Parciales.
b) Asignación de intensidades y usos globales a las diferentes zonas que se establezcan.
c) Trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, servicio telefónico y demás servicios que, en su caso, prevea el Plan.
d) División del territorio en sectores para el desarrollo en Planes Parciales.
C. En el suelo no urbanizable, el Plan General establecerá las medidas y condiciones que sean precisas para la conservación y protección de todos y cada uno de los elementos naturales, bien sea suelo, flora, fauna o paisaje, a fin de evitar su degradación, y de las edificaciones y parajes que por sus características especiales lo aconsejen, con el ámbito de aplicación que en cada caso sea necesario.
3. Las determinaciones a que se hace referencia en este artículo se desarrollarán en los siguientes documentos, cuyo contenido y normas se fijarán reglamentariamente:
a) Memoria y estudios, complementarios.
b) Planos de información.
c) Planos de ordenación urbanística del territorio.
d) Normas urbanísticas.
e) Programa de actuación.
f) Estudio económico y financiero.
4. Los Planes Generales deberán incluir un Programa de Actuación que establecerá:
a) Los objetivos, directrices y estrategia de su desarrollo a largo plazo para todo el territorio comprendido en su ámbito.
b) Las previsiones específicas concernientes a la realización de los sistemas generales.
c) Las etapas cuadrienales en que han de aprobarse los Planes Parciales en el suelo urbanizable.
d) En suelo urbano que no deba ser objeto de desarrollo de planeamiento de reforma interior, los plazos en que ha de darse cumplimiento a los deberes de cesión, equidistribución y urbanización y de solicitar licencia cuando se actúe sistemáticamente, así como los plazos para convertir la parcela en solar y solicitar licencia de edificación cuando se actúe asistemáticamente.
e) Para las áreas del suelo urbano remitidas a planeamiento de reforma interior, el plazo para su aprobación.

Artículo 34.- Normas Complementarias y Subsidiarias.
Se podrán redactar Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento, que tendrán el rango jerárquico del Plan que complementen o sustituyan.

Artículo 35.- Determinaciones de las Normas Complementarias.
1. Las Normas Complementarias de los Planes Generales tendrán por objeto regular aspectos no previstos o insuficientemente desarrollados por aquéllos.
2. Estas normas contendrán las siguientes determinaciones:
a) Fines y objetivos de su promulgación, expresando su carácter complementario de los Planes Generales, así como su conveniencia y oportunidad.
b) Determinación del ámbito en que sean de aplicación estas normas.
c) Relaciones e incidencias con el Plan General.
d) Disposiciones que complementen las determinaciones referentes a la edificación y a las obras de urbanización, o que suplan eventuales deficiencias de la ordenación.
e) Previsiones para edificios o servicios públicos y otros fines de interés general o comunitario en suelo insuficientemente dotado.
3. Las Normas Complementarias no podrán en ningún caso modificar la calificación del suelo ni alterar las determinaciones del Plan General que complementen.

Artículo 36.- Clases de Normas Subsidiarias.
Las Normas Subsidiarias del Planeamiento se redactarán con alguna de las finalidades siguientes:
a) Establecer para la totalidad de una provincia o parte de ella la normativa de carácter general sobre protección y aprovechamiento del suelo, urbanización y edificación aplicables a los municipios que carezcan de Plan General o de Normas Subsidiarias de carácter municipal.
b) Definir para los municipios que carezcan de Plan General la ordenación urbanística concreta de su territorio.

Artículo 37.- Normas Subsidiarias con ámbito provincial.
Las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal con ámbito provincial contendrán las siguientes determinaciones:
a) Fines y objetivos de su promulgación.
b) Indicación de los términos municipales que constituyan su ámbito de aplicación.
c) Definición, a efectos de lo dispuesto en los artículos 8 y 11, del concepto de núcleo de población.
d) Señalamiento de las zonas en que puedan urbanizarse con arreglo a las prescripciones contenidas en las propias normas.
e) Previsión de medidas específicas dirigidas a disciplinar el régimen jurídico urbanístico aplicable en municipios menores de 500 habitantes que no cuenten con planeamiento ni Proyecto de Delimitación del Suelo Urbano.
f) Normas urbanísticas de carácter general.

Artículo 38.- Normas Subsidiarias de ámbito municipal.
Las Normas Subsidiarias de planeamiento municipal clasificarán el suelo en todas o algunas de las siguientes clases:
a) Suelo urbano, delimitando su perímetro y estableciendo su ordenación pormenorizada o remitiendo esta a un Plan Especial de Reforma Interior.
b) Suelo apto para urbanizar, delimitando su ámbito territorial y fijando sus usos globales y nivel es de intensidad.
c) Suelo no urbanizable, fijando, en su caso, normas de protección.

Artículo 39.- Normas Subsidiarias municipales. Determinaciones.
1. Las Normas subsidiarias de ámbito municipal contendrán las siguientes determinaciones:
a) Fines y objetivos de su promulgación.
b) Infraestructuras básicas y sistemas generales de comunicaciones, espacios libres, áreas verdes y equipamiento comunitario.
c) Delimitación, en su caso, de los terrenos comprendidos en el suelo urbano, en las áreas aptas para la urbanización y en el suelo no urbanizable.
d) Definición del concepto de núcleo de población.
e) Asignación de usos y niveles de intensidad aplicables a las diferentes zonas en suelo urbano o que habrán de resultar de las operaciones de reforma interior previstas.
f) Asignación de intensidades y usos globales a las diferentes zonas en el suelo apto para urbanizar, delimitando los sectores o fijando los criterios para su determinación por los Planes Parciales.
g) Normas urbanísticas.
h) Trazado y características de la red viaria del suelo urbano, con determinación de alineaciones y rasantes en el suelo urbano no sujeto a Plan Especial.
i) Señalamiento y delimitación de las zonas objeto de protección especial en el suelo no urbanizable.
j) Orden de prioridades con fijación de los plazos para su ejecución.
2. En el suelo apto para urbanizar deberán delimitarse una o varias áreas de reparto con fijación de sus correspondientes aprovechamientos tipo.
3. Para la delimitación de las áreas aptas para la urbanización se deberá prever la proyección, dimensiones y características del desarrollo previsible.

Artículo 40.- Documentos de las Normas Complementarias.
Las Normas Complementarias se expresarán en los siguientes documentos:
a) Memoria justificativa de sus fines y objetivos.
b) Planos de información y de ordenación, si fueren requeridos por el contenido de las normas, con el grado de precisión y escala adecuados el Plan General que complementen.
c) Reglamentación o definición, según los casos, de los extremos que constituyan el objeto de las normas.
d) Los demás documentos que requieran sus específicos objetivos.

Artículo 41.- Documentos de las Normas Subsidiarias.
1. Las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal con ámbito provincial podrán contener los siguientes documentos, según los casos:
a) Memoria justificativa de sus fines y objetivos, así como de su conveniencia y oportunidad, expresiva del resultado del trámite de participación pública en el proceso de elaboración de las normas.
b) Planos de información que expresen los territorios y núcleos urbanos que constituyen su ámbito de aplicación a escala adecuada.
c) Normas de edificación para el suelo urbano.
d) Normas de protección para el suelo no urbanizable.
e) Cualquier otro documento que se estime procedente para el cumplimiento de las determinaciones de las propias normas.
2. Las Normas Subsidiarias de ámbito municipal contendrán los siguientes documentos:
a) Memoria justificativa de sus fines y objetivos, así como de su conveniencia y oportunidad, y de todas y cada una de sus determinaciones, con expresión del resultado del trámite de participación pública en el proceso de elaboración de las normas.
b) Planos de información de la totalidad de su ámbito territorial a escala adecuada.
c) Planos de ordenación que expresen, según los distintos supuestos, las determinaciones a que se refiere el artículo 39.
d) Normas urbanísticas de la ordenación que establezcan y, en su caso, regulación de las condiciones y plazos de urbanización y edificación en suelo urbano.

Artículo 42.- Proyecto de delimitación de suelo urbano.
1. Los municipios que carezcan de instrumento de planeamiento general formularán un Proyecto de Delimitación del suelo urbano, que deberá contener el señalamiento del perímetro de los terrenos comprendidos en el mismo, conforme a lo dispuesto por el artículo 8.2, quedando clasificado el resto como suelo no urbanizable.
2. El proyecto de delimitación podrá contener, además, las siguientes determinaciones:
a) Alineaciones del sistema viario existente, completando con las que sean procedentes las insuficiencias de dicho sistema.
b) Reglamentación de las condiciones de la edificación, mediante las ordenanzas correspondientes, con sujeción a lo dispuesto por el artículo 95.

Artículo 43.- Planes Parciales. Objeto y determinaciones.
1. Los Planes Parciales de Ordenación tienen por objeto, en el suelo clasificado como urbanizable o en el apto para urbanizar, desarrollar, mediante la ordenación detallada de una parte de su ámbito territorial, el Plan General o las Normas Subsidiarias del Planeamiento, respectivamente.
No podrán redactarse Planes Parciales sin que, previa o simultáneamente, pero en expediente separado, se haya aprobado definitivamente el Plan General o Normas Subsidiarias del Planeamiento, y, en ningún caso, podrán modificar las determinaciones de uno y de otras.
2. Los Planes Parciales de Ordenación contendrán las siguientes determinaciones:
a) Asignación y ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias de acuerdo con el capítulo II de este título.
b) Delimitación de las zonas en que se divide el territorio ordenado por razón de los usos y tipologías edificatorias y, en su caso, la división en unidades de ejecución.
c) Señalamiento de reservas de terrenos para parques y jardines, zonas deportivas y de recreo y expansión, en proporción adecuada a las necesidades colectivas. La superficie destinada a dichas reservas será, como mínimo, de 18 metros cuadrados por vivienda o por cada 100 metros cuadrados de edificación residencial si no se hubiera fijado expresamente el número de viviendas que se pudieran construir. Esta reserva no podrá ser inferior al 10 por 100 de la total superficie ordenada, cualquiera que sea el uso a que se destinen los terrenos y la edificación, y habrá de establecerse, con independencia de las superficies destinadas en el Plan General a espacios libres o zonas verdes, para parques. Las superficies mínimas señaladas en este apartado deberán ser de dominio y uso público.
d) Fijación de reservas de terrenos para centros culturales y docentes en la proporción mínima de 10 metros cuadrados por vivienda o por cada 100 metros cuadrados de edificación residencial si no se hubiera determinado expresamente el número de viviendas que se pudieran construir, agrupados según los módulos necesarios para formar unidades escolares completas.
e) Emplazamientos reservados para templos, centros asistenciales y sanitarios y demás servicios de interés público y social.
f) Trazado y características de la red de comunicaciones propias del sector y de su enlace con el sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General de Ordenación, con señalamiento de alineaciones, rasantes, y zonas de protección de toda la red viaria, y previsión de aparcamientos en la proporción mínima de una plaza por cada 100 metros cuadrados de edificación.
g) Características y trazado de las galerías y redes de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica y de aquellos otros servicios que, en su caso, prevea el plan.
h) Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización.
i) Plan de Etapas para el desarrollo de las determinaciones del Plan, en el que se incluya la fijación de los plazos para dar cumplimiento a los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en las unidades de ejecución, que comprenda el sector, y de solicitar licencia de edificación una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico.
3. Respecto de las dotaciones señaladas en las letras c), d) y e) del número anterior, el Plan Parcial expresará su carácter público o privado con observancia, en su caso, de los mínimos públicos requeridos.
4. Los niveles correspondientes a las reservas de suelo establecidas en la letra e) del número segundo de este artículo, las relaciones entre éstas y las correspondientes a la letras e) y d) del mismo número y la graduación de ambas, en las distintas unidades de población, podrán fijarse reglamentariamente.
La densidad resultante en el sector no podrá ser superior a 75 viviendas por hectárea, en función de los tipos de población, usos pormenorizados y demás características que se determinen reglamentariamente. En casos excepcionales, el órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma podrá autorizar densidades de hasta 100 viviendas por hectárea, cuando las circunstancias urbanísticas de la localidad lo aconsejen.
5. Los Planes Parciales comprenderán los planos de información, incluido el catastral, y los estudios justificativos de sus determinaciones, así como los planos de proyecto, determinación de los servicios y ordenanzas reguladoras necesarias para su ejecución y, en su caso, los que se fijen reglamentariamente.

Artículo 44.- Planes Especiales. Clases.
1. En desarrollo de las previsiones contenidas en los Planes Territoriales y sin necesidad de previa aprobación de Plan General de Ordenación, podrán formularse y aprobarse Planes Especiales con las siguientes finalidades:
a) Desarrollo de las infraestructuras básicas relativas a las comunicaciones terrestres, marítimas y aéreas, al abastecimiento de aguas, saneamiento, suministro de energía y otras análogas.
b) Ordenación de recintos y conjuntos histórico-artísticos y protección del paisaje, de las vías de comunicación, del suelo y subsuelo, del medio urbano, rural y natural, para su conservación y mejora en determinados lugares.
c) Cualesquiera otras finalidades análogas.
2. En desarrollo de las previsiones contenidas en los Planes Generales Municipales de Ordenación y en las normas complementarias y subsidiarias del planeamiento, podrán asimismo formularse Planes Especiales, sin necesidad de previa aprobación del Plan Parcial, con las siguientes finalidades:
a) Desarrollo del sistema general de comunicación y sus zonas de protección, del sistema de espacios libres destinados a parques públicos y zonas verdes y del sistema de equipamiento comunitario para centros y servicios públicos y sociales a nivel de Plan General.
b) Ordenación y protección de recintos y conjuntos arquitectónicos, históricos y artísticos.
c) Reforma interior en suelo urbano.
d) Protección de los elementos a que se alude en el párrafo b) del apartado anterior.
e) Saneamiento de las poblaciones.
f) Mejora de los medios urbano, rural y natural.
g) La previsión y ordenación de las condiciones de acomodación a la legalidad urbanística de los procesos de uso del suelo que se hayan desarrollado en contradicción con ella y que estén contemplados en las prescripciones establecidas reglamentariamente.
h) Cualesquiera otras finalidades análogas.
3. En ausencia del Plan Territorial, de Plan General, o cuando éstos no contuviesen las previsiones detalladas oportunas, y en áreas que constituyan una unidad que así lo recomiende, podrán redactarse Planes Especiales con las siguientes finalidades:
a) Establecimiento y coordinación de las infraestructuras básicas relativas al sistema de comunicaciones, al equipamiento comunitario y centros públicos de notorio interés general, al abastecimiento de agua y saneamiento y a las instalaciones y a redes necesarias para suministro de energía, siempre que estas determinaciones no exijan la previa definición de un modelo territorial:
b) Protección, catalogación, conservación y mejora de los espacios naturales, del paisaje y del medio físico rural, del medio urbano y de sus vías de comunicación.
4. Los Planes Especiales contendrán las determinaciones necesarias para el desarrollo del Plan Territorial o del Plan de Ordenación correspondiente, y en su defecto, las propias de su naturaleza y finalidad debidamente justificadas y desarrolladas en los estudios, planos y normas correspondientes.
5. En ningún caso los Planes Especiales podrán sustituir a los Planes Territoriales, a los Planes Generales Municipales ni a las normas complementarias y subsidiarias del planeamiento, en su función de instrumentos de ordenación integral del territorio, por lo que no podrán clasificar suelo, sin perjuicio de las limitaciones de uso que puedan establecerse.

Artículo 45.- Planes Especiales de reforma interior.
1. Los Planes Especiales de reforma interior en suelo urbano podrán tener por objeto las siguientes finalidades.
a) Llevar a cabo actuaciones aisladas que, conservando la estructura fundamental de la ordenación anterior, se encaminen a la descongestión del suelo urbano, creación de dotaciones urbanísticas y equipamiento comunitario, saneamiento de barrios insalubres, resolución de problemas de circulación o de estética y mejora del medio ambiente o de los servicios públicos y otros fines análogos.
b) Con los fines señalados en el párrafo anterior, realizar asimismo operaciones integradas de reforma interior.
2. Los Planes Especiales de reforma interior contendrán las determinaciones y documentos adecuados a los objetivos perseguidos por los mismos, y como mínimo los previsto para los Planes Parciales, salvo que alguno de ellos fuera innecesario por no guardar relación con la reforma. En todo caso, los Planes Especiales de reforma interior a que se refiere la letra b) del número 1 de este artículo contendrán la de limitación de las unidades de ejecución, fijación de los plazos de ejecución y la elección del sistema de actuación para su desarrollo.

Artículo 46.- Planes Especiales de protección del paisaje.
La protección del paisaje, para conservar determinados lugares o perspectivas del territorio nacional en cuanto constituye objeto de planeamiento especial, se referirá, entre otros, a estos aspectos:
a) Areas naturales de interés paisajístico.
b) Predios rústicos de pintoresca situación, amenidad, singularidad topográfica o recuerdo histórico.
c) Edificios aislados que se distinguen por su emplazamiento o belleza arquitectónica y parques y jardines destacados por la hermosura, disposición artística, trascendencia histórica o importancia de las especies botánicas que en ellos existen.
d) Perímetros edificados que formen un conjunto de valores tradicionales o estéticos.

Artículo 47.- Protección de vías de comunicación.
La protección en el orden urbanístico de las vías de comunicación, en cuanto se refiere a la restricción del destino y del uso de los terrenos marginales, permitirá:
a) Dividir los terrenos en zonas de utilización, edificación, vegetación y panorámicas.
b) Prohibir o limitar, de acuerdo con la legislación vigente, el acceso directo a las fincas desde la carretera.
c) Señalar distancias mínimas para la desembocadura de otras vías.
d) Disponer el retranqueo de las edificaciones como previsión de futuras ampliaciones y el establecimiento de calzadas de servicio.
e) Ordenar los estacionamientos y los lugares de aprovisionamiento y descanso.
f) Mantener y mejorar la estética de las vías y zonas adyacentes.

Artículo 48.- Protección de otros espacios.
El planeamiento urbanístico especial podrá afectar, con fines de protección, a huertas, cultivos y espacios forestales, mediante restricciones de uso apropiadas para impedir su desaparición o alteración.

Artículo 49.- Mejora del medio urbano o rural.
La mejora del medio urbano o rural y de los suburbios de las ciudades podrá ser objeto de Planes Especiales encaminados a estas finalidades:
a) Modificar el aspecto exterior de las edificaciones, su carácter arquitectónico y su estado de conservación.
b) Alterar determinados elementos vegetales, jardines o arbolado.
c) Prohibir construcciones y usos perjudiciales.
d) Someter a normas urbanísticas el acoplamiento de las edificaciones.

Artículo 50.- Planes de Saneamiento.
Se conceptuarán como Planes y proyectos de saneamiento los que se refieren a obras en el suelo y subsuelo para mejorar las condiciones de salubridad, higiene y seguridad. Estos Planes y proyectos comprenderán las obras de abastecimiento de aguas potables, depuración y aprovechamiento de las residuales, instalación de alcantarillado, drenajes, fuentes, abrevaderos, lavaderos, recogida y tratamiento de basuras.

Artículo 51.- Estudios de Detalle.
1. Los Estudios de Detalle podrán formularse cuando fuere preciso completar o, en su caso, adaptar determinaciones establecidas en los Planes Generales para el suelo urbano y en los Planes Parciales.
2. Su contenido tendrá por finalidad prever o reajustar, según los casos:
a) El señalamiento de alineaciones y rasantes; y/o
b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento.
3. Los Estudios de Detalle mantendrán las determinaciones de planeamiento, sin alterar el aprovechamiento que corresponde a los terrenos, comprendidos en el estudio.
En ningún caso podrán ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de la ordenación de los predios colindantes.
4. Los estudios de detalle comprenderán los documentos justificativos de los extremos señalados en el número 2.

Artículo 52.- Proyectos de Urbanización.
1. Los Proyectos de Urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica el planeamiento general en el suelo urbano y los Planes Parciales. No pondrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo y de la edificación, y deberán detallar y programar las obras que comprendan con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por técnico distinto del autor del proyecto.
2. Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras. En particular, no podrán aprobarse Proyectos de Urbanización o de obras ordinarias que amplíen el límite del suelo urbano por vía de hecho sin el previo o simultáneo cumplimiento de los deberes legales establecidos por el planeamiento.
3. Los Proyectos de Urbanización comprenderán una memoria descriptiva de las características de las obras, plano de situación en relación con el conjunto urbano y planos de proyecto y de detalle, mediciones, cuadros de precios, presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios.
4. Los Proyectos de Urbanización comprenderán las obras correspondientes a los servicios que, de conformidad con esta Ley, se establezcan reglamentariamente. Asimismo, reglamentariamente se concretará la documentación que deberá acompañar a los Proyectos de Urbanización.

Artículo 53.- Catálogos.
La protección a que el planeamiento se refiere cuando se trate de conservar o mejorar monumentos, jardines, parques naturales o paisajes, requerirá la inclusión de los mismos en catálogos, cuya aprobación se efectuará simultáneamente con la de aquél. No obstante, los bienes inmuebles declarados de interés cultural, se regirán por su legislación específica.

Artículo 54.- Delimitación de áreas de reparto.
1. Los instrumentos de planeamiento general delimitarán para la totalidad del suelo urbano una o varias áreas de reparto de cargas y beneficios, donde no se incluirán los terrenos destinados a sistemas generales adscritos o incluidos en él. Cuando las circunstancias lo aconsejen podrá considerarse la totalidad de este suelo como una sola área de reparto.
2. Todos los terrenos clasificados como suelo urbanizable y los afectos o sistemas generales adscritos o en esta clase de suelo para su obtención deberán quedar incluidos en áreas de reparto. Los sectores cuyo planeamiento parcial deba aprobarse en un mismo cuatrienio y los sistemas generales adscritos o incluidos en aquéllos para su gestión integrarán una sola área de reparto.
3. En suelo apto para urbanizar, la delimitación del área o áreas de reparto se realizará en la forma que establezcan las normas subsidiarias de planeamiento.

Artículo 55.- Aprovechamiento tipo.
Para cada área de reparto, el Plan General o instrumentos equivalentes, según los casos, definirán el aprovechamiento tipo respectivo, cuyo cálculo se realizará en la forma que se señala en los artículos siguientes.

Artículo 56.- Cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano.
1. En suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y tipología edificatoria característicos, por su superficie total excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes.
El resultado reflejará siempre unitariamente la superficie construible de uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva.
2. El planeamiento podrá establecer un sistema de cálculo del aprovechamiento lucrativo total por referencia a índice de edificabilidad, aplicación de condiciones edificatorias zonales o cualquier otro procedimiento, debiendo siempre basarse en las determinaciones reales del planeamiento e incluir el aprovechamiento correspondiente al uso dotacional privado. En tal caso deberá justificarse el procedimiento de cálculo.
3. Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipología edificatoria característicos, el planeamiento fijará justificadamente los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que siempre se le asignará el valor de la unidad, y los restantes, a los que corresponderán valores superiores o inferiores en función de las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.

Artículo 57.- Cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbanizable.
1. El Plan General en el suelo urbanizable fijará el aprovechamiento tipo de cada área de reparto dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la superficie total del área.
2. La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación siempre con el característico, se producirá en la forma señalada en el número 3 del artículo anterior.
3. Los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característicos.

Artículo 58.- Otras determinaciones.
1. Se considerará uso característico de cada área de reparto el predominante según la ordenación urbanística aplicable.
2. Los terrenos destinados por el planeamiento urbanístico a edificaciones o instalaciones de uso o servicio público tendrán carácter dotacional, por lo que no serán tenidos en cuenta a efectos del cálculo de los aprovechamientos lucrativos.
3. Si el planeamiento general calificara terrenos con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, considerará esta calificación como un uso específico, asignándosele el coeficiente de ponderación que, justificadamente y en coordinación con los criterios de valoración catastral, exprese su valor en relación con el característico del área en que quede incluido.

Artículo 59.- Aplicación del aprovechamiento tipo y de las transferencias de aprovechamiento.
1. La aplicación efectiva del aprovechamiento tipo correspondiente para determinar el aprovechamiento susceptible de apropiación, según esta Ley, y de las transferencias de aprovechamientos vinculadas a éste, tendrá lugar en los terrenos ya edificados no incluidos en unidades de ejecución cuando se proceda a sustituir la edificación existente. No obstante, no habrá lugar a la aplicación del régimen de transferencias de aprovechamientos en suelo urbano no incluido en unidades de ejecución cuando se realicen obras de rehabilitación o de sustitución de la edificación sin aumento de volumen construido.
2. En los supuestos de rehabilitación forzosa y respecto de edificaciones que tengan un aprovechamiento distinto al correspondiente al área de reparto en que se encuentren, se tendrá en cuenta esta circunstancia a efectos de ayudas específicas y beneficios fiscales.

Artículo 60.- Inaplicación de aprovechamiento tipo.
Lo dispuesto en los artículos anteriores se entenderá sin perjuicio de lo establecido en la disposición adicional primera.

Artículo 61.- Apoyo a la redacción de Planes.
Los Organismos públicos, los concesionarios de servicios públicos y los particulares prestarán su concurso a la redacción de Planes de Ordenación y, al efecto, facilitarán a los Organismos encargados de su redacción los documentos e informaciones necesarias.

Artículo 62.- Suspensión del otorgamiento de licencias.
1. Los órganos competentes para la aprobación inicial y provisional de los Planes Generales Municipales, Normas Subsidiarias del planeamiento municipal, Planes Parciales, Especiales o Estudios de Detalle, podrán acordar la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación de terrenos, edificación y demolición para áreas o usos determinados, con el fin de estudiar su formación o reforma.
Dicho acuerdo habrá de publicarse en los «Boletines Oficiales» de la provincia o provincias afectadas y, en su defecto, en el «Boletín Oficial de Aragón» y en uno de los diarios de mayor difusión de cada una de ellas.
2. El acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de ordenación enumerados en el apartado anterior determinará, por sí solo, la suspensión del otorgamiento de licencias en aquellas áreas del territorio objeto del planeamiento cuyas nuevas determinaciones supongan modificación del régimen urbanístico vigente, debiéndose señalar expresamente las áreas afectadas por la suspensión.
3. La suspensión a que se refiere el número 1 se extinguirá, en todo caso, en el plazo de un año. Si se hubiera producido dentro de ese plazo el acuerdo de aprobación inicial, la suspensión se mantendrá para las áreas cuyas nuevas determinaciones de planeamiento supongan modificación de la ordenación urbanística, y sus efectos se extinguirán definitivamente transcurridos dos años desde el acuerdo de suspensión adoptado para estudiar el planeamiento o su reforma. Si la aprobación inicial se produce una vez transcurrido el plazo del año, la suspensión derivada de esta aprobación inicial tendrá también la duración máxima de un año.
Si con anterioridad al acuerdo de aprobación inicial no se hubiese suspendido el otorgamiento de licencia conforme a lo dispuesto en el número 1 de este artículo, la suspensión determinada por dicha aprobación inicial tendrá una duración máxima de dos años.
En cualquier caso, la suspensión se extingue con la aprobación definitiva del planeamiento.
4. Extinguidos los efectos de la suspensión en cualquiera de los supuestos previstos, no podrán acordarse nuevas suspensiones en el plazo de cinco años, por idéntica finalidad.
5. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la publicación de la suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste oficial de los proyectos y a la devolución, en su caso, de las tasas municipales.

Artículo 63.- Avances de planeamiento.
1. Las Entidades y Organismos interesados podrán formular avances de planeamiento y anteproyectos parciales que sirvan de orientación para su redacción sobre aceptadas en principio.
2. Los avances y anteproyectos se podrán remitir al Ayuntamiento y al órgano competente de la Comunidad Autónoma, sin el trámite de información pública.
3. La aprobación sólo tendrá efectos administrativos internos preparatorios de la redacción del planeamiento y proyectos definitivos.

Artículo 64.- Planes de iniciativa particular.
1. Las Entidades públicas y los particulares podrán redactar y elevar a la Administración competente para su tramitación los instrumentos de desarrollo del planeamiento general.
2. Los propietarios afectados deberán presentar dichos instrumentos, cuando así lo establezca la normativa urbanística, con sujeción a los plazos previstos en el planeamiento o al fijado por el órgano autonómico competente, de conformidad, en su caso, con lo dispuesto en aquélla.
3. Si hubieren obtenido la previa autorización del Ayuntamiento, les serán facilitados por los Organismos públicos cuantos elementos informativos precisaren para llevar a cabo la redacción y podrán efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del Plan con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.

Artículo 65.- Documentos.
1. Los Planes y proyectos redactados por particulares deberán contener los documentos que para cada clase indica el capítulo I de este título.
2. Cuando se refieran a urbanizaciones de iniciativa particular, se habrán de consignar, además, los siguientes datos:
a) Memoria justificativa de la necesidad o convivencia de la urbanización.
b) Nombre, apellidos y dirección de los propietarios afectados.
c) Modo de ejecución de las obras de urbanización y previsión sobre la futura conservación de las mismas. Salvo que el órgano urbanístico autonómico competente lo autorice, será preceptiva la constitución de una entidad de conservación de las obras de urbanización previstas en planes de iniciativa particular y su previsión en el planeamiento. De no ser así, no podrá otorgarse la aprobación definitiva.
d) Compromisos que se hubieren de contraer entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y entre aquél y los futuros propietarios de solares.
e) Garantías de exacto cumplimiento de dichos compromisos.
f) Medios económicos de toda índole con que cuente el promotor o promotores para llevar a cabo la actuación.

Artículo 66.- Tramitación.
1. Los Planes y los proyectos a que se refiere el artículo anterior se elevarán al Ayuntamiento y serán tramitados conforme a lo previsto en las secciones quinta y sexta con citación personal para la información pública de los propietarios de los terrenos comprendidos en aquéllos.
2. Si afectaren a varios municipios, se presentarán en la Diputación Provincial o, en su defecto, en el órgano autonómico competente y seguirán el procedimiento a que se refiere el número anterior.
3. El acto de aprobación podrá imponer las condiciones, modalidades y plazos que fueren convenientes.

Artículo 67.- Formulación del planeamiento general.
1. Los Planes Generales municipales y Normas Subsidiarias de ámbito municipal serán formulados por los Ayuntamientos.
2. Los Ayuntamientos podrán solicitar su formulación al órgano competente de la Comunidad Autónoma o a la Diputación.
3. Las Normas Subsidiarias municipales de ámbito provincial serán formuladas por la Diputación Provincial o por el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
4. En todo caso, la redacción podrá encargarse a los técnicos de la corporación o a los que se designaren, directamente o por concurso, entre los facultativos competentes.
5. En el caso de que el Ayuntamiento no formulara ningún instrumento de planeamiento general en el plazo señalado por el órgano autonómico competente, podrá este disponer la formulación del que se estime adecuado, acordando lo procedente en cuanto a la redacción. Los gastos de formulación serán sufragados por las respectivas Entidades locales, salvo circunstancias especiales y justificadas en expediente instruido al efecto.

Artículo 68.- Plan de conjunto.
1. Si las necesidades urbanísticas de un municipio aconsejaren la extensión de su zona de influencia a otro u otros, en defecto de acuerdo entre las Entidades afectadas, el órgano competente de la Comunidad Autónoma a instancia del municipio o de oficio podrá disponer de la formulación de un Plan de conjunto.
2. Igual medida será aplicable cuando conviniere ordenar urbanísticamente alguna comarca.
3. En ambos supuestos el órgano competente de la Comunidad Autónoma determinará la extensión territorial de los Planes, el Ayuntamiento u Organismo que hubiere de redactarlos y la proporción en que los municipios afectados deben contribuir a los gastos.
4. Los Ayuntamientos comprendidos en el Plan asumirán las obligaciones que de éste se derivaren.

Artículo 69.- Formulación de Planes Parciales y Especiales.
Los Planes Parciales y Especiales podrán ser formulados por las Entidades locales y órganos competentes en el orden urbanístico.

Artículo 70.- Tramitación de los instrumentos de planeamiento general y de la Delimitación de Suelo Urbano.
1. Aprobado inicialmente el Plan General de Ordenación Urbana, Normas Subsidiarias municipales o Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano por la Entidad u Organismo que lo hubiera formulado, éste lo someterá a información pública, como mínimo durante un mes, mediante anuncio en el «Boletín Oficial de Aragón», en el de la provincia, en su caso, y publicación en uno de los diarios de planes o normas no formulados por el Ayuntamiento respectivo, se abrirá otro período de igual duración para dar audiencia a las Entidades locales a cuyo territorio afectaren. El período de información pública no superará los dos meses.
2. La Entidad u Organismo que hubiere aprobado inicialmente los instrumentos citados, en vista del resultado de la información pública lo aprobará provisionalmente con las modificaciones que procedieren. Si dichas modificaciones significaran un cambio sustancial del plan inicialmente aprobado, se abrirá un nuevo período de información pública antes de otorgar la aprobación provisional. Si se trata de planes generales de capitales de provincia o de municipios de más de 50.000 habitantes, una vez aprobado provisionalmente se interesará de la Diputación Provincial, si existiere, y, en su caso, del órgano autonómico competente, informes, que se entenderán favorables si no se emitiesen en el plazo de un mes. Cumplidos estos trámites, someterá el plan, con el expediente completo, al órgano competente que deba otorgar la aprobación definitiva, a fin de que lo examine en todos sus aspectos y resuelva sobre dicha aprobación.
3. La aprobación definitiva de los planes generales, normas subsidiarias y proyectos de delimitación del suelo urbano se entenderá producida por el transcurso de seis meses desde la entrada del expediente completo en el Registro del órgano competente para otorgarla, sin que se hubiera comunicado la resolución.
4. Si el órgano a quien corresponde la aprobación definitiva no la otorgare, señalará las deficiencias y subsiguientes modificaciones que procediere introducir para que, subsanadas por la Entidad u Organismo que hubiere efectuado la aprobación provisional, se eleve de nuevo a dicha aprobación definitiva, salvo que hubiere sido relevado de hacerlo por la escasa importancia de las rectificaciones.
5. Cuando los planes generales de ordenación o normas subsidiarias municipales en tramitación se extiendan a más de un término municipal, la aprobación inicial y provisional compete a la Diputación Provincial correspondiente o, en su defecto, al órgano autonómico competente.

Artículo 71.- Tramitación de planes especiales.
1. Los Planes Especiales que no desarrollen determinaciones del planeamiento general se tramitarán de conformidad con lo establecido en el artículo anterior.
2. Cuando estos Planes Especiales se formulen a iniciativa de Entidades locales antes de su aprobación definitiva, serán sometidos a informe de los organismos que resultaren afectados.

Artículo 72.- Tramitación de Planes Parciales y Especiales que desarrollen planeamiento general.
La tramitación de los Planes Parciales y Especiales que desarrollen determinaciones de planeamiento general se sujetará a las siguientes reglas:
a) La aprobación inicial se otorgará por el Ayuntamiento que lo hubiera formulado, sometiéndolo a continuación a información pública, como mínimo durante un mes, mediante anuncio en el «Boletín Oficial de Aragón» y publicación en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia. El período de información pública no superará los dos meses.
El plazo para acordar sobre la aprobación inicial, o denegar, en los supuestos de planes de iniciativa particular, será de dos meses desde la presentación de la documentación completa en el Registro Municipal.
b) A la vista de la información pública, el Ayuntamiento lo aprobará provisionalmente con las modificaciones que procedieren. Si dichas modificaciones significaran un cambio sustancial del plan inicialmente aprobado, se abrirá un nuevo período de información pública antes de otorgar la aprobación provisional. El plazo para acordar sobre la aprobación provisional de los planes de iniciativa pública y privada no podrá exceder de seis meses desde la aprobación inicial.
c) Una vez otorgada la aprobación provisional, si el plan hubiera de aprobarse definitivamente por la Comunidad Autónoma, el Ayuntamiento elevará el expediente en el plazo reglamentariamente establecido al órgano autonómico competente para su resolución. Si el Plan hubiera de aprobarse definitivamente por el Ayuntamiento, se someterá a informe no vinculante del órgano competente de la Comunidad Autónoma, que se entenderá favorable si no se emite en el plazo de un mes desde la recepción del expediente completo por el citado órgano.

Artículo 73.- Tramitación de Estudios de Detalle y Proyectos de Urbanización.
1. Los Proyectos de Urbanización se redactarán con la antelación necesaria para que las obras a que se refieren puedan realizarse de acuerdo con los plazos fijados en el planeamiento aplicable.
2. Los Estudios de Detalle y los Proyectos de Urbanización de iniciativa particular serán aprobados inicialmente por los Ayuntamientos competentes en el plazo de dos meses.
3. Una vez aprobados inicialmente, se someterán a información pública durante quince días, para que puedan ser examinados y presentadas las alegaciones procedentes, mediante anuncio en el «Boletín Oficial de Aragón» y publicación en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia.
4. A la vista del resultado de la información pública, el Ayuntamiento aprobará definitivamente, con las modificaciones que resulten pertinentes.

Artículo 74.- Competencia para la aprobación definitiva.
1. La competencia para aprobar definitivamente los siguientes instrumentos de ordenación o gestión urbanística corresponde a los siguientes órganos:
a) Los planes generales de ordenación urbana, normas complementarias y subsidiarias del planeamiento y proyectos de delimitación del suelo urbano, al órgano correspondiente de la comunidad Autónoma.
b) Los planes parciales de capitales de provincia y ciudades de más de 50.000 habitantes, a los Ayuntamientos respectivos; en los demás casos, o cuando afecten a varios municipios, al órgano autonómico competente.
c) Los planes especiales que desarrollen y se ajusten a las determinaciones del plan general y se refieran a capitales de provincia o ciudades de más de 50.000 habitantes, a los Ayuntamientos respectivos en los demás casos, así como cuando afecten a varios municipios, o no desarrollen planeamiento general, al órgano autonómico competente.
d) Los estudios de detalle y los proyectos de urbanización, al Ayuntamiento respectivo.
2. La competencia municipal a la que se refieren las letras b) y d) del número anterior se entenderá sin perjuicio de la subrogación del órgano autonómico competente en los términos que establece el artículo 121.

Artículo 75.- Plazos para aprobación definitiva de instrumentos del planeamiento de desarrollo.
1. El plazo de aprobación definitiva de Planes Parciales y Especiales que desarrollen el planeamiento general será de tres meses desde la entrada del expediente completo en el Registro del órgano competente para su otorgamiento, transcurrido el cual se entenderá producida por silencio.
2. Si se trata de planes parciales y especiales cuya aprobación definitiva corresponde al Ayuntamiento, el plazo de tres meses se contará desde el acuerdo de aprobación provisional.
3. El plazo de aprobación definitiva de los proyectos de urbanización y estudios de detalle será de dos meses desde su aprobación inicial. Transcurrido este plazo sin comunicar la pertinente resolución, se entenderá otorgada la aprobación definitiva por silencio administrativo siempre que dentro de este plazo se haya concluido el trámite de información pública.

Artículo 76.- Inaplicación del silencio positivo.
1. No habrá lugar a la aplicación del silencio administrativo si el plan no contuviere los documentos y determinaciones establecidas por los preceptos que sean directamente aplicables para el tipo del plan de que se trate.
2. Tampoco se aplicará el silencio administrativo positivo si el plan contuviere determinaciones contrarias a la Ley o a planes de superior jerarquía o cuando la aprobación del plan esté sometida a requisitos especiales, legal o reglamentariamente establecidos.

Artículo 77.- Subrogación de la Comunidad Autónoma.
En los supuestos de incumplimiento de los plazos previstos en las letras a) y b) del artículo 72 en la tramitación de planes parciales y planes especiales que desarrollen determinaciones de planeamiento general, y en el apartado 3) del artículo 75 para los proyectos de urbanización y estudios de detalle, el órgano competente de la Comunidad Autónoma actuará por subrogación previa petición de los interesados, aplicándose las siguientes reglas:
1. El plazo de aprobación inicial será de tres meses contado desde la presentación de la solicitud ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
2. Los planes parciales y planes especiales no estarán sujetos a aprobación provisional, sino que se entenderán aprobados definitivamente si no se comunicase resolución expresa en el plazo de un año contado desde la aprobación inicial, cuando ésta haya sido otorgada expresamente en virtud de subrogación por el órgano competente de la Comunidad Autónoma, o de seis meses desde la presentación de la solicitud correspondiente, en el Registro, cuando el plan hubiese sido aprobado inicialmente por la Administración municipal, siempre que, en uno y otro caso, se hubiera cumplimentado el trámite de información pública.
3. Los proyectos de urbanización y estudio de detalle se entenderán aprobados definitivamente si transcurriesen tres meses desde su aprobación inicial expresa en virtud de subrogación por el órgano autonómico competente sin que se haya comunicado resolución expresa sobre la aprobación definitiva, o desde la presentación en el Registro de la solicitud de subrogación cuando el proyecto hubiese sido aprobado inicialmente por la Administración titular, supuesto, en todo caso, el cumplimiento del trámite de información pública.

Artículo 78.- Regla especial de tramitación.
1. Si el expediente de Plan Parcial o Especial que desarrolle el planeamiento general se iniciase a instancia de Administraciones urbanísticas o Empresas con capital exclusivo o mayoritariamente público, cuyo fin principal sea la urbanización, la creación de suelo o la construcción de viviendas de protección oficial, y se declarase de reconocida urgencia por el órgano autonómico competente, deberá resolverse sobre su aprobación inicial en el plazo de un mes contado a partir de su presentación. El período de información pública será de quince días y la resolución sobre la aprobación provisional se producirá en el plazo máximo de cuatro meses desde la presentación. Transcurrido cualquiera de estos plazos, operará la subrogación prevista en el artículo anterior contándose los plazos ante el órgano autonómico competente desde la solicitud de subrogación y entendiéndose sustituida la aprobación provisional por la definitiva, con reducción del plazo de cuatro meses a dos meses, si la Administración titular hubiese otorgado la aprobación inicial.
2. Si la competencia para la aprobación definitiva corresponde al órgano autonómico competente y no ha operado la subrogación, la aprobación definitiva y, en consecuencia, el silencio positivo, se producirán en el plazo de dos meses desde la recepción del expediente completo.
3. En el supuesto en que la competencia para la aprobación definitiva corresponda al Ayuntamiento, el plazo de informe por el órgano autonómico competente será de quince días y el plazo para la aprobación definitiva, expresamente o por silencio, será de dos meses a contar desde el acuerdo de aprobación provisional.
4. La aprobación definitiva, incluso por silencio, se subordina al cumplimiento del trámite de información pública.

Artículo 79.- Tramitación de catálogos.
Los catálogos, cuando no se contuvieran en Planes Generales, Planes Especiales o normas complementarias o subsidiarias de planeamiento, se tramitarán, aprobarán y publicarán de conformidad con las reglas establecidas para los planes parciales.

Artículo 80.- Publicación.
1. Los acuerdos de aprobación definitiva de todos los instrumentos de planeamiento se publicarán en el «Boletín Oficial» correspondiente.
2. El órgano competente para otorgar las aprobaciones inicial y provisional, en su caso, podrá ordenar la publicación en el «Diario Oficial» correspondiente del instrumento de planeamiento aprobado por silencio administrativo positivo.
3. Respecto a las normas urbanísticas y ordenanzas en ellos contenidas se estará a lo dispuesto en la legislación aplicable.

Artículo 81.- Vigencia de los planes.
Los planes de ordenación tendrán vigencia indefinida.

Artículo 82.- Revisión del planeamiento.
1. La alteración del contenido de los instrumentos de planeamiento urbanístico podrá llevarse a cabo mediante la revisión de los mismos o la modificación de alguno o algunos de los elementos que los constituyan.
2. Se entiende por revisión del planeamiento general la adopción de nuevos criterios respecto de la estructura general y orgánica del territorio o de la clasificación del suelo, motivada por la elección de un modelo territorial distinto o por la aparición de circunstancias sobrevenidas, de carácter demográfico o económico, que incidan sustancialmente sobre la ordenación, o por el agotamiento de su capacidad. La revisión podrá determinar la sustitución del instrumento de planeamiento existente.
3. En los demás supuestos, la alteración de las determinaciones del Plan se considerará como modificación del mismo, aun cuando dicha alteración lleve consigo cambios aislados en la clasificación o calificación del suelo, o impongan la procedencia de revisar la programación del Plan general.
4. Cuando las circunstancias lo exigieren, el órgano competente de la Comunidad Autónoma podrá ordenar motivadamente la revisión de los Planes Generales y Normas Subsidiarias, previa audiencia de las Entidades locales afectadas, acordando lo procedente en cuanto a la redacción.

Artículo 83.- Revisión del Programa de Actuación.
1. Corresponde a los Ayuntamientos la revisión y aprobación, en su caso, del Programa de Actuación contenido en el Plan General. La revisión habrá de tener lugar cada cuatro años. Salvo lo dispuesto en el número siguiente, la revisión del Programa de Actuación se aprobará por el Ayuntamiento interesado, previa información pública por plazo de un mes, que se anunciará en el «Boletín Oficial de Aragón».
2. Si como consecuencia de esta revisión se modificase el suelo clasificado como urbanizable, la revisión del Programa se completará con las determinaciones y documentos exigidos para el citado suelo y se sujetará a las disposiciones enunciadas para la modificación de los Planes, conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.
3. No será precisa la observancia del procedimiento de modificación de Plan en el supuesto del artículo 212.

Artículo 84.- Modificación de Planes.
1. Las modificaciones de cualquiera de los elementos de los Planes, Proyectos, Programas, Normas y Ordenanzas se sujetarán a las mismas disposiciones enunciadas para su tramitación y aprobación.
2. Sin embargo, cuando la modificación tendiera a incrementar el volumen edificable de una zona, se requerirá para aprobarla la previsión de los mayores espacios libres que requiera el aumento de la densidad de población.

Artículo 85.- Modificación cualificada.
Si la modificación de los Planes y Normas Complementarias y Subsidiarias tuviere por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres previstos en el Plan, deberá ser aprobada por la Diputación General de Aragón, previo informe favorable de la Comisión Jurídica Asesora.

Artículo 86.- Suspensión de planeamiento.
El órgano autonómico competente, previa audiencia de las Entidades locales interesadas, podrá suspender para su revisión, en todo o en parte del ámbito a que se refieran, la vigencia de los Planes territoriales de su competencia y de los municipales, en la forma, plazos y efectos señalados en el artículo 62 para su revisión. En tanto no se apruebe el Plan municipal revisado, se dictarán Normas Subsidiarias del planeamiento en el plazo máximo de seis meses a partir del acuerdo de suspensión.

Artículo 87.- Ejecutividad del planeamiento.
Los Planes, Normas Complementarias y Subsidiarias, Estudios de Detalle, Proyectos y Catálogos serán inmediatamente ejecutivos una vez publicada su aprobación definitiva, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 80.

Artículo 88.- Declaración de utilidad pública.
La aprobación de Planes de Ordenación Urbana y de delimitaciones de unidades de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación implicará la declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres.

Artículo 89.- Publicidad de los Planes.
Los Planes, Normas Complementarias y Subsidiarias, Programas de Actuación Urbanística, Estudios de Detalle y Proyectos, con sus normas, ordenanzas y catálogos serán públicos, y cualquier persona podrá, en todo momento, consultarlos e informarse de los mismos en el Ayuntamiento del término a que se refieran.

Artículo 90.- Obligatoriedad de los Planes.
1. Los particulares, al igual que la Administración, quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones sobre ordenación urbana contenidas en la legislación urbanística y en los Planes, estudios de detalle, proyectos, normas y ordenanzas aprobadas con arreglo a la misma.
2. Serán nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contuvieren en los Planes u Ordenanzas, así como las que, con independencia de ellos, se concedieren.

Artículo 91.- Deber de información.
En relación con los instrumentos de planeamiento, los Ayuntamientos estarán sujetos a los deberes de información y comunicación establecidos en la legislación de régimen local.

Artículo 92.- Usos y obras provisionales.
1. No obstante la obligatoriedad de observancia de los Planes, si no hubieren de dificultar su ejecución, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. La autorización aceptada por el propietario deberá inscribirse bajo las indicadas condiciones, en el Registro de la Propiedad.
2. El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere el párrafo anterior, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarán excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos, y, en todo caso, finalizarán automáticamente con la orden del Ayuntamiento acordando la demolición o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanización. En estos supuestos no resultará aplicable lo establecido en la disposición adicional cuarta.

Artículo 93.- Edificios fuera de ordenación.
1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo serán calificados como fuera de ordenación.
2. Salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen no podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble.
3. Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere provista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar desde la fecha en que se pretendiese realizarlas.
4. Cuando la disconformidad con el planeamiento no impida la edificación en el mismo solar que ocupa el edificio, el propietario podrá demolerlo y reconstruirlo con sujeción a dicho planeamiento.
5. En los supuestos del número anterior, los arrendatarios tendrán el derecho de retorno en los términos previstos en la disposición adicional cuarta de esta Ley.

Artículo 94.- Adaptación al ambiente.
Las construcciones habrán de adaptarse, en lo básico, al ambiente en que estuvieran situadas, y a tal efecto:
a) Las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional habrán de armonizar con el mismo, o cuando, sin existir conjunto de edificios, hubiera alguno de gran importancia o calidad de los caracteres indicados.
b) En los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico-artísticas, típicos o tradicionales, y en las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá que la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo.

Artículo 95.- Alturas.
Mientras no exista Plan o Norma urbanística que lo autorice no podrá edificarse con una altura superior a tres plantas medidas en cada punto del terreno, sin perjuicio de las demás limitaciones que sean aplicables. Cuando se trate de solares enclavados en núcleos o manzanas edificados en más de dos terceras partes, los Ayuntamientos podrán autorizar alturas que alcancen la media de los edificios ya construidos.

Artículo 96.- Ejecución del planeamiento: equidistribución y deberes legales.
La ejecución del planeamiento se desarrollará por los procedimientos establecidos en la presente ley y garantizarán la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados, así como el cumplimiento de los deberes de cesión de los terrenos destinados a dotaciones públicas y la de aquellos en los que se localice el aprovechamiento correspondiente a la Administración, al igual que el costeamiento y, en su caso, la ejecución de la urbanización.

Artículo 97.- Competencias.
La ejecución de los planes de ordenación corresponde a la Administración de la Comunidad Autónoma de Aragón y a las Entidades locales en sus respectivas esferas de actuación, sin perjuicio de la atribución de competencias a órganos específicos y de la participación de los particulares en dicha ejecución en los términos establecidos por la legislación urbanística.

Artículo 98.- Presupuestos de la ejecución.
1. La ejecución del planeamiento requiere la aprobación del instrumento más detallado exigible según la clase de suelo de que se trate.
2. En suelo urbano será suficiente la aprobación del planeamiento general, si éste contuviera su ordenación detallada. En su defecto se precisará la aprobación del correspondiente Plan Especial de Reforma Interior o Estudio de Detalle.
3. En suelo urbanizable se requerirá la previa aprobación del Plan Parcial del sector correspondiente, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 92.1.
4. La ejecución de los sistemas generales se llevará a cabo bien directamente, bien mediante la aprobación de Planes Especiales.

Artículo 99.- Excepciones a la actuación mediante unidades de ejecución.
La ejecución del planeamiento urbanístico se realizará mediante las unidades de ejecución que se delimiten dentro de cada área de reparto, salvo en los supuestos de actuaciones asistemáticas en suelo urbano y cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o alguno de sus elementos.

Artículo 100.- Unidades de ejecución.
1. Las unidades de ejecución se delimitarán de forma que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad de su superficie.
2. En suelo urbano, las unidades de ejecución pueden ser discontinuas. Cuando ni siquiera de esta forma puedan delimitarse en determinadas áreas unidades de ejecución que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos básicos a que se refiere el número anterior, podrán excluirse de dicha delimitación, previa su justificación, terrenos con aprovechamiento lucrativo o destinados a dotaciones públicas de carácter local cuyos titulares quedarán sujetos a las obligaciones establecidas en el capítulo III de este título.
3. En suelo urbanizable todos los terrenos, salvo los sistemas generales, en su caso, quedarán incluidos en unidades de ejecución.

Artículo 101.- Requisitos para la delimitación de unidades de ejecución.
No podrán delimitarse unidades de ejecución en las que la diferencia entre el aprovechamiento lucrativo total de cada unidad y el resultante de la aplicación del aprovechamiento tipo, cuando exista, sobre su superficie, sea superior al 15 por 100 de este último, salvo que, en suelo urbano el planeamiento justifique la imposibilidad de respetar esta diferencia máxima.

Artículo 102.- Procedimiento para la delimitación de unidades de ejecución.
1. En suelo urbano las unidades de ejecución podrán contenerse en el planeamiento general o delimitarse mediante el procedimiento regulado en el número siguiente.
2. En suelo urbanizable, la delimitación de unidades de ejecución, si no se contuviere en los Planes, así como la modificación de las ya delimitadas cuando proceda, se acordará, de oficio o a petición de los particulares interesados, por el Ayuntamiento, previos los trámites de aprobación inicial e información pública durante quince días. En la tramitación de los proyectos de delimitación de unidades de ejecución se observarán las reglas sobre plazos, subrogación y aprobación por silencio previstas en los artículos 72 a 74 y 77.

Artículo 103.- Sociedades mercantiles para la ejecución.
1. Las Entidades locales y demás Administraciones Públicas podrán constituir Sociedades mercantiles cuyo capital social pertenezca íntegra o parcialmente a las mismas para la ejecución de los Planes de Ordenación.
2. La Administración podrá ofrecer la suscripción de una parte del capital de la Sociedad a constituir a todos los propietarios afectados sin licitación. La distribución de dicha parte del capital entre los propietarios que aceptasen participar en la Sociedad se hará en proporción a la superficie de sus terrenos.

Artículo 104.- Sistemas de actuación.
1. Las unidades de ejecución se desarrollarán por el sistema de actuación que la Administración elija en cada caso.
2. Los sistemas de actuación son los siguientes:
a) Compensación.
b) Cooperación.
c) Expropiación.

Artículo 105.- Elección del sistema de actuación.
1. La elección del sistema de actuación se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de ejecución. La modificación justificada del sistema elegido se tramitará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 102.2.
2. Cuando el sistema de compensación venga establecido en el planeamiento para una determinada unidad de ejecución su efectiva aplicación requerirá que, en el plazo reglamentariamente establecido, los propietarios que representen al menos el 60 por 100 de la superficie de aquélla, presenten el proyecto de Estatutos y de bases de actuación, debiendo la Administración sustituir el sistema, en otro caso. Cuando el mencionado sistema no venga establecido en el planeamiento, será requisito para la adopción del mismo que igual porcentaje de propietarios lo soliciten en el trámite de información pública del procedimiento para delimitar la unidad de ejecución. Dicha solicitud, no obstante, no vinculará a la Administración, que resolverá, en todo caso, según se establece en el número primero del artículo anterior.
3. Cuando se hubiese fijado un sistema de gestión privada y transcurran los plazos establecidos en el planeamiento o, en su defecto, en el artículo 15.a), para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, computados desde la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución, sin que dicho cumplimiento se hubiera producido, se observarán las siguientes reglas: 1. La Administración actuante procederá a sustituir el sistema por otro de gestión pública. 2. Los propietarios que antes de la finalización de los plazos establecidos ofrezcan constituir depósito o prestar aval por un importe equivalente al 25 por 100 de los gastos de urbanización y gestión aún pendientes y formalicen efectivamente las garantías en el plazo y cuantía que la Administración les notifique, conservarán el derecho a adquirir el aprovechamiento urbanístico correspondiente. Los restantes propietarios serán expropiados por el valor establecido en el artículo 21.1 de la presente Ley. 3. Si el sistema sustitutorio elegido fuera el de expropiación, el valor urbanístico a efectos de determinación del justiprecio de las parcelas cuyos propietarios conservaran el derecho a adquirir el aprovechamiento urbanístico será el correspondiente al 75 ó al 50 por 100 de éste último, según la clasificación urbanística del suelo.

Artículo 106.- Falta de ejecución imputable a la Administración.
Si la falta de ejecución del Plan fuera imputable a la Administración actuante, los propietarios afectados conservarán sus derechos a iniciar o proseguir el proceso urbanizador y edificador.

Artículo 107.- Unidades de ejecución con exceso de aprovechamiento real.
1. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en una unidad de ejecución excedan de los susceptibles de apropiación por el conjunto de propietarios incluidos en la misma, los excesos corresponderán a la Administración actuante.
2. Dichos excesos podrán destinarse a compensar a propietarios de terrenos no incluidos en unidades de ejecución afectos a dotaciones locales o sistemas generales. También podrán destinarse dichos excesos a compensar a propietarios con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación al área de reparto en que se encuentren.
3. La Administración o los propietarios señalados en el número anterior participarán en los costes de urbanización de la unidad de ejecución respectiva en proporción a los aprovechamientos que les correspondan.
4. No obstante lo dispuesto en el número 2, cuando exista conformidad de todos los propietarios de la unidad de ejecución, la Administración actuante podrá transmitirles el exceso de aprovechamiento real por el precio resultante de su valor urbanístico cuando el uso de los terrenos en la unidad de ejecución no sea adecuado a los fines del Patrimonio Municipal del Suelo. En este caso, también será posible transmitir dicho exceso por permuta con terrenos situados fuera de la unidad de ejecución con uso adecuado a los mencionados fines.

Artículo 108.- Unidades de ejecución con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación.
1. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento fueran inferiores a los susceptibles de aprobación por el conjunto de propietarios, se disminuirá la carga de urbanizar en cuantía igual al valor del aprovechamiento no materializable deducido en todo caso el coste de la urbanización precisa y no ejecutada, según las normas de este carácter contenidas en el planeamiento o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcanzase la condición de solar, sufragando la Administración actuante la diferencia resultante.
2. Si mediante esta reducción no pudieran compensarse íntegramente el valor de los aprovechamientos no materializables, la diferencia se hará efectiva en otras unidades de ejecución que se encuentren en situación inversa o incluidas en la misma área de reparto o mediante el abono en metálico de su valor urbanístico, a elección de la Administración actuante.

Artículo 109.- Compensación en determinadas actuaciones.
En los Municipios en los que no se aplique el aprovechamiento tipo en suelo urbano, cuando la actuación en determinadas unidades de ejecución delimitadas en esta clase de suelo no sea presumiblemente rentable por resultar excesivas las cargas en relación con el escaso aprovechamiento previsto para las zonas edificables, el Ayuntamiento podrá autorizar, sin modificar las determinaciones del Plan, una reducción de la contribución de los propietarios a las mismas o una compensación a cargo de la Administración, procurando equiparar los costes de la actuación a los de otras análogas que hayan resultado viables.

Artículo 110.- Distribución justa de beneficios y cargas.
1. Los deberes y cargas inherentes a la ejecución serán objeto de distribución justa entre los propietarios afectados, juntamente con los beneficios derivados del planeamiento.
2. Cuando en la unidad de ejecución existan bienes de dominio y uso público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquéllos.
En el supuesto de obtención por cesión gratuita cuando las superficies de los bienes de dominio y uso público, anteriormente existentes, fueren iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecución del Plan, se entenderán sustituidas unas por otras. Si tales fueran superiores, la Administración percibirá el exceso, en la proporción que corresponda, en terrenos edificables.

Artículo 111.- Gastos de urbanización.
1. En los gastos de urbanización que deban ser sufragados por los propietarios afectados se comprenden los siguientes conceptos:
a) El coste de las obras de viabilidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería, que estén previstas en los planes y proyectos y sean de interés para la unidad de ejecución, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de suministro de agua y energía eléctrica con cargo a las empresas que prestaren los servicios, salvo que la parte que deban contribuir los usuarios según la reglamentación de aquéllos, sin perjuicio de lo señalado en el artículo 30 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
b) Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución de los planes.
c) El coste de los planes parciales y de los proyectos de urbanización y gastos originados por la compensación y reparcelación.
2. El pago de estos gastos podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo éstos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos.

Artículo 112.- El sistema de compensación.
1. En el sistema de compensación, los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular.
2. Los Estatutos y las Bases de actuación de la Junta de Compensación serán aprobados por la Administración actuante. A tal efecto, los propietarios que representen al menos el 60 por 100 de la superficie total de la unidad de ejecución presentarán a la Administración actuante los correspondientes proyectos de Estatutos y Bases. El plazo para acordar sobre la aprobación inicial será de tres meses desde la presentación de la documentación completa.
Transcurrido este plazo sin que recaiga el acuerdo pertinente, la Comunidad Autónoma actuará por subrogación cuando así se solicite por los interesados, siendo el plazo de aprobación inicial el mismo que el señalado para la Administración titular, desde la presentación de la solicitud ante el órgano autonómico. Con anterioridad a la aprobación definitiva, se dará audiencia a los demás propietarios, por plazo de quince días hábiles. Los Estatutos y Bases se entenderán aprobados si transcurrieran dos meses desde su aprobación inicial, sin que, por la Administración actuante, o por la Comunidad Autónoma, se hubiera comunicado resolución expresa, supuesto en todo caso, el cumplimiento del trámite de información pública.
3. Con sujeción a lo establecido en las Bases de actuación se formulará por la Junta el correspondiente Proyecto de Compensación. Para la definición de derechos aportados, valoración de fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos del acuerdo aprobatorio e inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para la reparcelación. No obstante lo anterior, por acuerdo unánime de todos los afectados pueden adoptarse criterios diferentes siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento aplicable, ni lesivos para el interés público o de terceros.

Artículo 113.- Junta de Compensación.
1. Los propietarios de la unidad de ejecución que no hubieren solicitado el sistema podrán incorporarse con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación, si no lo hubieran hecho en un momento anterior, dentro del plazo de un mes, desde la aprobación definitiva, a partir de la notificación del acuerdo de aprobación de los Estatutos y Bases de actuación de la Junta.
Si no lo hicieran, sus fincas serán expropiadas en favor de la Junta de compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
2. Podrán también incorporarse a la Junta de Empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestión de la unidad de ejecución.
3. La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
4. Un representante de la Administración actuante formará parte del órgano rector de la Junta, en todo caso.
5. Los acuerdos de la Junta de Compensación serán recurribles en alzada ante la Administración actuante.

Artículo 114.- Junta de Compensación y transmisión de terrenos.
1. La incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultantes de la gestión común. En todo caso los terrenos quedarán directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema.
2. Las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos.
3. La transmisión a la Administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas de todos los terrenos de cesión obligatoria tendrá lugar por ministerio de la Ley con la aprobación definitiva del proyecto de compensación.
4. Las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitución de la Junta de Compensación por aportación de los propietarios de la unidad de ejecución, en el caso de que así lo dispusieran los Estatutos, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones de solares que se efectúen a favor de los propietarios miembros de dichas Juntas y en proporción a los terrenos incorporados por aquéllos, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, gozarán de las exenciones fiscales que pudiera establecer la legislación estatal. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, el exceso no disfrutará de tales exenciones.

Artículo 115.- Responsabilidad de la Junta y obligaciones de sus miembros.
1. La Junta de Compensación será directamente responsable frente a la Administración competente de la urbanización completa de la unidad de ejecución y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiere establecido.
2. El incumplimiento por los miembros de la Junta de las obligaciones y cargas impuestas por la presente Ley habilitará a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos en favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
3. En el supuesto del número anterior, el valor correspondiente a los terrenos será el resultante de la aplicación del artículo 21.1 de la presente ley.
4. Las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación por sus miembros podrán ser exigidas por vía de apremio, previa petición de la Junta a la Administración actuante.

Artículo 116.- Procedimiento abreviado.
1. Los propietarios incluidos en una unidad de ejecución, por acuerdo unánime, podrán presentar conjuntamente a tramitación los proyectos de Estatutos, Bases de Actuación y de Compensación, y, en su caso, Proyecto de Urbanización.
2. Una vez aprobados definitivamente los mencionados proyectos por la Administración actuante, en el plazo de un mes desde la notificación de dicho acuerdo, deberá procederse a la constitución de la Junta.

Artículo 117.- El sistema de cooperación y reparcelación.
1. En el sistema de cooperación, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos.
2. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de ejecución, salvo que ésta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y cargas.
3. Podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios, bien a iniciativa de éstos o del propio Ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 118.- Gastos de urbanización.
1. Los gastos de la urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos. No obstante lo anterior, la distribución de los costes de urbanización previstos en el artículo 111.1 se hará en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación o, en caso de innecesariedad de ésta, en proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas.
2. La Administración actuante podrá exigir a los propietarios afectados el pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los próximos seis meses.
3. La Administración actuante podrá asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen, convenir con los propietarios afectados un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.

Artículo 119.- Reparcelación.
1. Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos.
2. La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y localizar sobre parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento que, en su caso, corresponda a la Administración actuante.
3. No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de ejecución.

Artículo 120.- Procedimiento para la reparcelación.
1. El expediente de reparcelación se entenderá iniciado al aprobarse la delimitación de la unidad de ejecución, excepto en los casos siguientes:
a) Que se hubiera elegido el sistema de expropiación o compensación para la unidad de ejecución.
b) Que la reparcelación se haya tramitado y aprobado conjuntamente con la propia delimitación.
2. La iniciación del expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito de la unidad de ejecución.
3. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la fecha de iniciación del expediente de reparcelación tendrán derecho a ser resarcidos en la forma que señala el artículo 62.5.
4. El proyecto de reparcelación se formulará:
a) Por los dos tercios de los propietarios interesados que representen, como mínimo, el 80 por 100 de la superficie reparcelable dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación de una unidad de ejecución. Para el cómputo de dichas mayorías se tendrán en cuenta las superficies de suelo exterior a la unidad de ejecución, cuyos propietarios deban hacer efectivo su derecho en ésta.
b) Por el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, cuando éstos no hubieran hecho uso de su derecho o no hubieran subsanado, dentro del plazo que se les marcare, los defectos que se hubieran apreciado en el proyecto que formularen.
Los proyectos redactados de oficio procurarán atenerse a los criterios expresamente manifestados por los interesados en los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución.
5. Los proyectos se aprobarán inicialmente por el Ayuntamiento en el plazo de dos meses desde la presentación de la documentación completa. Transcurrido este plazo sin que recaiga el acuerdo pertinente, la Comunidad Autónoma actuará por subrogación cuando así se solicite por los interesados, siendo el plazo de aprobación inicial el mismo que el señalado para la Administración titular, a contar desde la presentación de la solicitud ante el órgano autonómico.
6. Con anterioridad a la aprobación definitiva, se someterá el proyecto a información pública durante un mes, con citación personal a los interesados. El proyecto se entenderá aprobado si transcurrieran tres meses desde que hubiera finalizado el trámite de información pública ante el Ayuntamiento o la comunidad Autónoma, sin que se hubiera comunicado resolución expresa sobre tal aprobación.
7. En el caso de que un proyecto presentado por algún interesado, sin que concurran las condiciones establecidas en este artículo, merezca la conformidad del Ayuntamiento o la Administración actuante, previo informe de los servicios correspondientes, podrá ser acordada su aprobación inicial y subsiguiente tramitación.

Artículo 121.- Reglas para la reparcelación.
1. En todo caso, el proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:
a) El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución. No obstante, los propietarios, por unanimidad, podrán adoptar un criterio distinto.
b) Para la determinación del valor de las parcelas resultantes, se considerará el básico de repercusión con las correcciones que, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal, estuvieran vigentes, siempre que su fijación se hubiera hecho con base en el plan en ejecución. En otro caso, las mencionadas parcelas se valorarán de acuerdo con el aprovechamiento real, con aplicación, en su caso, de los coeficientes de ponderación asignados a los diversos usos y tipologías edificatorias, así como criterios correctores por localización y características de los terrenos en orden a su edificación si representaran un dato diferencial relevante.
c) Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se satisfará al propietario interesado, con cargo al proyecto en concepto de gastos de urbanización.
d) Las obras de urbanización no contrarias al planeamiento vigente al tiempo de su realización que resulten útiles para la ejecución del nuevo plan serán consideradas igualmente como obras de urbanización con cargo al proyecto, satisfaciéndose su importe al titular del terreno sobre el que se hubieran efectuado.
e) En los supuestos contemplados en el apartado d), si los gastos resultaren inútiles, según el planeamiento en ejecución, darán lugar a indemnización por parte de la Administración en los términos establecidos en la legislación estatal.
f) Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado de la unidad de ejecución que no afecta a uso dotacional público deberá ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la reparcelación.
Las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de adjudicación que, en su caso, procedan se fijarán atendiendo al precio medio en venta de las parcelas resultantes, sin incluir los costes de urbanización.
g) Se procurará, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas en lugar próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.
2. En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
3. No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos, cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan:
a) Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.
b) Los terrenos con edificación no ajustada al planeamiento, cuando la diferencia, en más o en menos, entre el aprovechamiento que le corresponda conforme al plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación, sea inferior al 15 por 100 de este último, siempre que no estuvieren destinados a usos incompatibles con la ordenación urbanística.

Artículo 122.- Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:
a) Transmisión, a la Administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.
b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia.
c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.

Artículo 123.- Extinción o transformación de derechos y cargas.
1. Cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación producirá la extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que aportó la indemnización correspondiente, cuyo importe se fijará en el mencionado acuerdo.
2. En los supuestos de subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento el acuerdo aprobatorio de la reparcelación declarará su extinción y fijará la indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo.
3. Existiendo subrogación real y compatibilidad con el planeamiento urbanístico, si la situación y características de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habrían debido recaer sobre ellas las personas a que estos derechos o cargas favorecieran podrán obtener su transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga fuera valorada. El Registrador de la Propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podrá acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolución declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración de la carga y la constitución de la mencionada garantía hipotecaria.
4. No obstante lo dispuesto en los números 1 y 2, las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecución se considerarán gastos de urbanización, correspondiendo a los propietarios en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos.

Artículo 124.- Inscripción del acuerdo y cargas incompatibles.
Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación, de conformidad con lo establecido en la legislación estatal, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Artículo 125.- Adjudicaciones de terrenos y supletoriedad de las normas de expropiación forzosa.
1. Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la reparcelación cuando se efectúen en favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de ejecución, y en proporción de sus respectivos derechos, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, gozarán de las exenciones fiscales que pudiera establecer la legislación estatal. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, el exceso no disfrutará de tales exenciones.
2. Se aplicarán supletoriamente a la reparcelación las normas de la expropiación forzosa.

Artículo 126.- La expropiación como sistema de actuación.
1. La expropiación se aplicará, como sistema de actuación, por unidades de ejecución completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en las mismas.
2. Cuando la ejecución del planeamiento se realice por el sistema de expropiación, la delimitación de las unidades de ejecución deberá ir acompañada de una relación de propietarios y de una descripción de los bienes o derechos afectados, redactadas con arreglo a lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.

Artículo 127.- Formas de gestión.
Cuando se fije la expropiación como sistema de actuación para una unidad de ejecución, podrán utilizarse las formas de gestión que permita la legislación de régimen local y resulten más adecuadas a los fines de urbanización y edificación previstos en el planeamiento.

Artículo 128.- Justiprecio.
El justiprecio expropiatorio de los terrenos incluidos en una unidad de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación se determinará en función del valor urbanístico, conforme a lo establecido en los artículos 26 y 27, sin deducción o adición alguna.

Artículo 129.- Liberación de expropiaciones.
1. En la aplicación del sistema de expropiación, los órganos expropiantes podrán, excepcionalmente, liberar de la misma, mediante la imposición de las oportunas condiciones, a determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales.
2. En ningún caso podrá acordarse la liberación si la expropiación viene motivada por el incumplimiento de deberes urbanísticos.

Artículo 130.- Requisitos de la liberación.
1. Si el órgano expropiante estimase justificada la petición de liberación, señalará al propietario de los bienes afectados por la liberación las condiciones, términos y proporción en que el mismo habrá de vincularse a la gestión urbanística. Se fijarán, asimismo, las garantías para el supuesto de incumplimiento. En todo caso, el beneficiario quedará sujeto al cumplimiento de los deberes básicos establecidos en esta Ley.
2. Aceptadas por el propietario las condiciones fijadas, el órgano expropiante, previa apertura de un período de información pública de quince días, dictará la correspondiente resolución, que se publicará en el «Boletín Oficial» correspondiente. Si esta resolución se dictara con posterioridad al pago y ocupación de los bienes objeto de liberación, deberá acordarse la previa reversión de tales bienes a favor de su titular.
3. Si el expropiante no fuera el Ayuntamiento, la liberación requerirá, en todo caso, conformidad de éste.

Artículo 131.- Incumplimiento del propietario de bienes liberados.
El incumplimiento de los deberes urbanísticos básicos establecidos en la resolución liberatoria por parte de los propietarios de los bienes liberados determinará la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o, en su caso, el ejercicio de la vía de apremio.

Artículo 132.- Ajuste de aprovechamientos.
En suelo urbano, cuando no se actúe a través de unidades de ejecución, el ajuste entre los aprovechamientos susceptibles de apropiación y los reales permitidos por el planeamiento se producirá en la forma regulada en éste capítulo.

Artículo 133.- Plazo para la solicitud de licencia.
La solicitud de licencia de edificación deberá presentarse en el plazo de dos años, a partir de la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico, salvo que el planeamiento estableciera otro. En el momento de la solicitud, la parcela correspondiente deberá tener la condición de solar o garantizarse en los términos reglamentariamente establecidos su simultánea urbanización, procediendo, en otro caso, su expropiación o venta forzosa.

Artículo 134.- Modalidades.
Si el aprovechamiento permitido sobre la parcela excediera del susceptible de apropiación por su titular, sólo podrá materializarse dicho exceso a través de alguno de los procedimientos siguientes:
a) El titular podrá adquirir, por medio de acuerdo de cesión, los aprovechamientos precisos de otro propietario cuyo aprovechamiento susceptible de apropiación sea superior al real asignado a su parcela no incluida en unidad de ejecución. También podrá adquirir dichos aprovechamientos de propietario cuyo terreno esté afecto a un uso dotacional público local y no incluido en una unidad de ejecución.
Asimismo, ambos propietarios podrán alcanzar un acuerdo de distribución de aprovechamientos en la parcela con exceso de aprovechamiento real.
b) El titular podrá comprar directamente a la Administración los aprovechamientos precisos.
c) El titular podrá ceder a la Administración otros terrenos de su propiedad afectos a sistemas generales o dotacionales locales no incluidos en unidades de ejecución.

Artículo 135.- Parcela con aprovechamiento lucrativo nulo o inferior al patrimonializable.
1. Si el aprovechamiento lucrativo real de la parcela fuera nulo por estar afectado a uso dotacional público, el aprovechamiento susceptible de apropiación correspondiente podrá ser objeto de acuerdo de cesión o distribución con propietario que se encuentre en situación inversa o de venta directa a la Administración actuante.
2. Si el aprovechamiento lucrativo real de la parcela fuera inferior al aprovechamiento susceptible de apropiación correspondiente, la diferencia entre ambos podrá ser objeto de los acuerdos de cesión, distribución o venta a que se refiere el número anterior. En defecto de estos acuerdos, el aprovechamiento susceptible de apropiación no materializable deberá ser expropiado por la Administración antes de la siguiente revisión del programa de actuación del Plan General, siempre que en dicho momento, en ejecución de este plan, se hubiera ya edificado la parcela correspondiente u obtenido la preceptiva licencia de edificación.
3. Si revisado el programa de actuación, no se hubiese llevado a efecto la expropiación, será aplicable lo dispuesto en el artículo 149.2 de esta Ley.

Artículo 136.- Proyecto con aprovechamiento superior al patrimonializable.
1. Si el proyecto presentado para la obtención de licencia de edificación fuera conforme con la ordenación urbanística pero el solicitante no dispusiera de los aprovechamientos urbanísticos precisos para agotar el aprovechamiento previsto en aquél, la Administración, con suspensión del plazo para resolver sobre su otorgamiento, notificará esta circunstancia al interesado, concediéndole un plazo de seis meses para que acredite haber alcanzado, mediante acuerdo de cesión, distribución o compra directa, los aprovechamientos necesarios.
2. Transcurrido dicho plazo sin que se acredite esta circunstancia el solicitante deberá presentar nuevo proyecto ajustado al aprovechamiento a que tuviera derecho, en un nuevo plazo de seis meses.
3. Lo dispuesto en los números anteriores no regirá en los supuestos contemplados en el artículo 138.

Artículo 137.- Proyecto que no agota el aprovechamiento real.
1. Cuando, solicitada licencia de edificación, se compruebe que el proyecto es ajustado al aprovechamiento susceptible de apropiación pero no agota el aprovechamiento urbanístico real de la parcela, la Administración comunicará esta circunstancia al interesado, concediéndole un plazo de seis meses para que, previos los acuerdos de cesión, distribución o compra directa de aprovechamientos, pueda presentar proyecto que agote dicho aprovechamiento.
2. Por renuncia expresa a la presentación del proyecto o transcurrido dicho plazo sin que ello se produzca, procederá el otorgamiento de la licencia conforme al proyecto inicialmente presentado.
3. Lo dispuesto en los números anteriores no regirá en los supuestos contemplados en el artículo siguiente.

Artículo 138.- Ajuste en caso de condiciones mínimas de altura o volumen.
1. Cuando el planeamiento establezca, para una determinada zona, unas condiciones urbanísticas de volumen o alturas con el carácter de mínimas y el proyecto presentado para la obtención de licencia no las alcanzara o, alcanzándolas, excediera del aprovechamiento atribuible a la parcela del solicitante, sumados, en su caso, los adquiridos conforme al artículo 134, la Administración exigirá, en el primer caso, la presentación de nuevo proyecto ajustado a aquéllas, señalando los aprovechamientos urbanísticos que el solicitante ha de adquirir y sólo esto último en el segundo.
2. Lo dispuesto en el número anterior se aplicará igualmente en aquellas zonas en las que el Ayuntamiento tras constatar un notorio desajuste entre los aprovechamientos reales y los materializados por los solicitantes de licencias, así lo acuerde. Para la adopción de este acuerdo, deberá observarse el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.

Artículo 139.- Imposición coactiva de la transferencia.
1. Si en los seis meses siguientes al requerimiento que a tal fin se practique no se acredita la adquisición de los aprovechamientos precisos ni se ingresa o afianza el importe fijado y, en su caso, se presenta el nuevo proyecto para obtención de la licencia, la Administración resolverá, en otro plazo de igual duración, sobre la imposición coactiva de la transferencia de aprovechamiento o la expropiación de la parcela por el valor urbanístico correspondiente al aprovechamiento susceptible de apropiación por su titular.
2. Procederá el afianzamiento cuando surja discrepancia sobre la cuantía de los aprovechamientos a adquirir o su valoración.

Artículo 140.- Transferencias y localización de las parcelas.
1. En las transferencias de aprovechamientos en que intervenga la Administración deberá tenerse en cuenta el valor urbanístico correspondiente a la localización de la parcela de que se trate.
2. Cuando la transferencia tenga lugar entre distintas parcelas, deberá tenerse en cuenta el valor urbanístico, según su localización, de las parcelas de procedencia y de destino para establecer una adecuada correspondencia.

Artículo 141.- Adquisición de aprovechamientos por la Administración.
1. Al objeto de facilitar la ejecución del planeamiento, la Administración actuante podrá adquirir los aprovechamientos susceptibles de apropiación derivados de la titularidad de una parcela no susceptibles de materialización sobre la misma, por su valor urbanístico.
2. El pago podrá hacerse en metálico o, siempre que hubiere acuerdo con el interesado, en terrenos o mediante la atribución de aprovechamientos en parcelas determinadas.

Artículo 142.- Transmisión de aprovechamientos.
Con la finalidad expresada en el artículo anterior, la Administración, a instancia de los propietarios de parcelas cuyo aprovechamiento real exceda del susceptible de adquisición, deberá transmitir los aprovechamientos precisos para su completa materialización al precio resultante de la aplicación del valor urbanístico regulado en la legislación estatal.

Artículo 143.- Ofrecimientos de adquisición o transmisión.
1. La Administración actuante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos anteriores, podrá formular los ofrecimientos de adquisición o transmisión de aprovechamientos urbanísticos con la antelación suficiente para permitir que la edificación se produzca simultáneamente al reajuste entre aprovechamientos reales y susceptibles de apropiación.
2. Las transferencias de aprovechamientos podrán imponerse con carácter coactivo en los supuestos contemplados en el artículo 139.

Artículo 144.- Registro de transferencias y actos inscribibles.
Los Ayuntamientos crearán un Registro de Transferencias de Aprovechamientos en el que se inscribirán, al menos, los siguientes actos:
a) Los acuerdos de cesión o distribución de aprovechamientos urbanísticos celebrados entre particulares, que deberán constar en documento público.
b) Los acuerdos de compra, venta o cesión por cualquier título de aprovechamientos urbanísticos celebrados entre la Administración actuante y los particulares.
c) Las transferencias coactivas de aprovechamientos urbanísticos.

Artículo 145.- Registro de Transferencias y Registro de la Propiedad.
1. De acuerdo con lo establecido en la legislación estatal, no podrá inscribirse en el Registro de la propiedad acto o acuerdo alguno de transferencia de aprovechamientos urbanísticos sin que se acredite, mediante la oportuna certificación expedida al efecto, su previa inscripción en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos.
2. En todo caso, para la inscripción en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos será preciso acreditar la titularidad registral de la parcela o parcelas a que la transferencia se refiera, exigiéndose, en caso de existencia de cargas, la conformidad de los titulares de éstas.

Artículo 146.- Suelo urbano con aprovechamiento tipo.
1. Los terrenos destinados a sistemas generales adscritos, o en suelo urbano se obtendrán:
a) Cuando estén incluidos en áreas de reparto, mediante los procedimientos vinculados a la delimitación e integración en unidades de ejecución y, en su defecto, por la expropiación u ocupación directa.
b) Cuando estén excluidos de dichas áreas, mediante expropiación u ocupación directa.
2. Los terrenos destinados a dotaciones públicas de carácter local no incluidos en unidades de ejecución se obtendrán:
a) Mediante transferencia, en virtud del correspondiente acuerdo de cesión, venta o distribución, de los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de adquisición por su titular conforme a lo dispuesto en el artículo 17. La inscripción del mencionado acuerdo en el Registro de la Propiedad, precedida de la que se practique en el de Transferencias de Aprovechamientos, producirá la adscripción automática del terreno destinado a dotación a la Administración competente para la implantación del uso de que se trate.
b) En defecto del anterior procedimiento mediante expropiación u ocupación directa.

Artículo 147.- Suelo urbano sin aprovechamiento tipo.
En los municipios donde no deban regir las disposiciones sobre delimitación de áreas de reparto y cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano, los sistemas generales adscritos, o en suelo urbano y las dotaciones locales incluidas en éste y excluidas de las unidades de ejecución, se obtendrán por expropiación o por cesión gratuita a cuenta de unidades de ejecución con exceso de aprovechamiento en suelo urbanizable.

Artículo 148.- Suelo urbanizable.
La obtención de los terrenos destinados a sistemas generales adscritos, o en suelo urbanizable se producirá por ocupación directa o mediante expropiación.

Artículo 149.- Expropiación.
1. La expropiación u ocupación directa de los sistemas generales adscritos, o en suelo urbano y de las dotaciones de carácter local excluidas de unidad de ejecución en suelo urbano deberá tener lugar antes de la siguiente revisión del programa de actuación del Plan General.
2. Transcurrido el plazo a que se refiere el número anterior sin que se hubiera llevado a efecto la expropiación u ocupación directa el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurriesen otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.
A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 31 y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa.
3. A los efectos de lo establecido en el párrafo anterior, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación.
4. El aprovechamiento urbanístico que se tendrá en cuenta para la determinación del justiprecio será el establecido en los artículos 26 y 27 de la presente ley.
5. En el supuesto de expropiación de sistemas generales adscritos, o en suelo urbanizable la Administración se integrará, con el carácter de subrogada, en las unidades de ejecución a las que se hubiera adscrito o se adscribiere la superficie correspondiente a efectos de gestión.

Artículo 150.- Ocupación directa.
1. Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos afectos por el planeamiento a dotaciones públicas mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de ejecución con exceso de aprovechamiento real.
2. La ocupación directa requerirá la previa determinación por la Administración actuante de los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de adquisición por el titular del terreno a ocupar y de la unidad de ejecución en la que, por exceder su aprovechamiento real del apropiable por el conjunto de propietarios inicialmente incluidos en la misma, hayan de hacerse efectivos tales aprovechamientos, según dispone el artículo 107.2.
3. La aplicación de esta modalidad de obtención de terrenos dotacionales deberá ajustarse al siguiente procedimiento: 1. Se publicará la relación de los terrenos y propietarios afectados, aprovechamientos urbanísticos correspondientes a cada uno de éstos y unidad o unidades de ejecución donde habrán de hacer efectivos sus derechos y se notificará a los propietarios afectados la ocupación prevista y las demás circunstancias concurrentes. 2. La ocupación sólo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de un mes desde la notificación y en tal momento se levantará acta en la que se hará constar, al menos: a) Lugar y fecha de otorgamiento y determinación de la Administración actuante. b) Identificación de los titulares de los terrenos ocupados y situación registral de éstos. c) Superficie ocupada y aprovechamientos urbanísticos que les correspondan. d) Unidad de ejecución donde se harán efectivos estos aprovechamientos. 3. Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.
4. El órgano actuante expedirá a favor de cada uno de los propietarios de terrenos ocupados certificación de los extremos señalados en la regla 2 anterior.
5. Una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente plano, se remitirá al Registro de la Propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor de la Administración en los términos que reglamentariamente se establezcan.
6. Simultáneamente a la inscripción a que se refiere el número anterior, se abrirá folio registral independiente al aprovechamiento urbanístico correspondiente a la finca ocupada según la certificación, y a dicho folio se trasladarán las inscripciones de dominio y demás derechos reales vigentes sobre la finca con anterioridad a la ocupación.

Artículo 151.- Indemnización por ocupación temporal.
1. Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrán derecho a ser indemnizados en los términos establecidos en el artículo 112 de la Ley de Expropiación Forzosa, por el período de tiempo que medie desde la ocupación de sus terrenos hasta la aprobación definitiva del instrumento de redistribución correspondiente.
2. Transcurridos cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido la aprobación definitiva del mencionado instrumento, los interesados podrán efectuar la advertencia a que se refiere el artículo 149.2, quedando facultados para iniciar el expediente de justiprecio, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.

Artículo 152.- Cesión obligatoria y gratuita de dotaciones en unidad de ejecución.
1. Los terrenos afectos a dotaciones públicas de carácter local incluidos en unidad de ejecución, son de cesión obligatoria y gratuita.
2. La cesión se producirá por ministerio de la Ley, con la aprobación definitiva de los instrumentos redistributivos de cargas y beneficios.
3. Los terrenos afectos a dotaciones, no obtenidos por expropiación quedarán adscritos por ministerio de la Ley a la Administración competente para la implantación del uso de que se trate.
La ocupación directa y las transferencias de aprovechamientos urbanísticos no serán aplicables para la obtención de terrenos dotacionales en el suelo urbano de aquellos Municipios en los que, en esta clase de suelo, no hayan de regir las disposiciones sobre delimitación de áreas de reparto y cálculo de aprovechamiento tipo.

Artículo 153.- Supuestos expropiatorios.
1. La expropiación se aplicará:
a) Cuando se haya establecido este sistema para la unidad de ejecución correspondiente.
b) Para la ejecución de los sistemas generales adscritos, o en suelo urbano, así como de las dotaciones locales incluidas en éste y excluidas de unidades de ejecución cuando no se obtengan mediante las transferencias de aprovechamientos.
c) Para la obtención anticipada del suelo destinado a sistemas generales adscritos, o en suelo urbanizable.
d) Para la constitución o aplicación del patrimonio Municipal del Suelo u otros patrimonios públicos de suelo.
e) Para la obtención de terrenos destinados en el planeamiento a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, así como a otros usos declarados expresamente de interés social.
f) Por incumplimiento de la función social de la propiedad en los términos establecidos en el artículo 20 de la presente Ley.
g) En los demás supuestos legalmente previstos.
2. La expropiación para los fines previstos en los apartados d) y e) del número anterior, el suelo urbanizable será posible antes de la aprobación del planeamiento parcial y, en los supuestos de este último apartado, sólo si el destino fuera la construcción de viviendas, requerirá su inclusión en el correspondiente programa de actuación pública.

Artículo 154.- Ejecución de la edificación en los casos de expropiación por incumplimiento del deber de edificar.
1. En el plazo de seis meses desde la expropiación de parcelas por incumplimiento del deber de edificar, la Administración actuante deberá resolver sobre el modo de llevar a cabo la edificación. Esta deberá iniciarse en el plazo de un año desde la fecha de la citada resolución.
2. A tal efecto, se adoptarán preferentemente modalidades de gestión directa o consorciales y, siempre que el planeamiento urbanístico les hubiera atribuido un uso residencial, deberán destinarse los correspondientes terrenos a la construcción de viviendas al amparo de algún régimen de protección pública.
3. El incumplimiento de los plazos establecidos en el número 1 determinará la sujeción del terreno al régimen de venta forzosa debiendo incluirse en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, con expresión del justiprecio expropiatorio abonado.

Artículo 155.- Superficies expropiables.
1. Se considerarán superficies expropiables las zonas laterales de influencia e incluso los sectores completos señalados en el Plan.
2. Si para la regularización o formación de manzanas o espacios libres conviniere suprimir algún patio, calle o plaza o porción de éstas, se expropiarán las fincas con fachada o luces directas sobre aquéllas, a solicitud de los propietarios.

Artículo 156.- Bienes de dominio público y expropiación.
1. Cuando en la superficie objeto de expropiación existan bienes de dominio público y el destino de los mismos según el planeamiento sea distinto del que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos, se seguirá, en su caso, el procedimiento previsto en la legislación reguladora del bien correspondiente para la mutación demanial o desafectación, según proceda.
2. Las vías rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiación se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En cuanto a las vías urbanas que desaparezcan se entenderán transmitidas de pleno derecho al Organismo expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten del planeamiento.

Artículo 157.- Constitución de servidumbres.
1. Cuando para la ejecución de un Plan no fuere menester la expropiación del dominio y bastare la constitución de alguna servidumbre sobre el mismo, prevista por el Derecho privado o administrativo, podrá imponerse, si no se obtuviere convenio con el propietario, con arreglo al procedimiento de la Ley de Expropiación Forzosa, mediante los requisitos que a continuación se expresan:
a) Autorización de órgano autonómico competente.
b) No exceder la indemnización que procediere abonar de la mitad del importe de la que correspondería satisfacer por la expropiación absoluta.
2. Cuando hubieren de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en contradicción con las disposiciones del Plan, podrán expropiarse con arreglo al procedimiento de la citada Ley.
3. Los actos administrativos de constitución, modificación o extinción forzosa de servidumbres serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la forma prevista para las actas de expropiación.

Artículo 158.- Prohibición de construcciones en terrenos a expropiar.
Sobre la superficie objeto de expropiación no se podrá realizar construcción alguna ni modificar las existentes, salvo en casos concretos y excepcionales, previa autorización expresa del Organismo expropiante, que, de no ser el Ayuntamiento, lo comunicará a éste a efectos de la concesión de la oportuna licencia.

Artículo 159.- Modalidades de gestión de la expropiación.
1. Las Entidades locales podrán promover, para la gestión de las expropiaciones, las modalidades asociativas con otras Administraciones Públicas o particulares, de conformidad con la legislación de régimen local y urbanística.
2. Para el mejor cumplimiento de la finalidad expresada en el número anterior, podrán igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones Públicas.
3. Lo dispuesto en los números anteriores se entenderá sin perjuicio de las facultades reconocidas expresamente por Ley a determinados entes públicos en materia expropiatoria.

Artículo 160.- Beneficiario de la expropiación.
Tendrán la consideración de beneficiarios de la expropiación las personas naturales o jurídicas subrogadas en las facultades del Estado, de las Comunidad Autónoma o de las Entidades locales para la ejecución de Planes u obras determinadas.

Artículo 161.- Aplicación supletoria de la legislación general de expropiación forzosa.
En todo lo no previsto expresamente en esta Ley, se aplicará la legislación general de expropiación forzosa.

Artículo 162.- Determinación.
El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará conforme a lo establecido en el Título II de esta Ley.

Artículo 163.- Pago del justiprecio por adjudicación de terrenos.
En las expropiaciones no motivadas por el incumplimiento de deberes urbanísticos, la Administración actuante podrá satisfacer el justiprecio mediante la adjudicación de terrenos situados fuera de dicha área.

Artículo 164.- Remisión a la legislación estatal.
1. En todas las expropiaciones derivadas de la aplicación de la legislación urbanística, la Administración actuante podrá aplicar el procedimiento de tasación conjunta regulado en la legislación estatal, o seguir la expropiación individualmente, conforme al procedimiento de la Ley de Expropiación Forzosa.
2. La aplicación del procedimiento de tasación conjunta deberá ser acordada por el órgano competente de la Administración de la Comunidad Autónoma a instancia del Ayuntamiento cuando sea éste el expropiante. El acuerdo del órgano autonómico competente implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.
3. En caso de no seguirse el procedimiento de tasación conjunta, la relación de propietarios y la descripción de bienes y derechos afectados habrán de ser aprobadas por la Administración actuante, previa la apertura de un período de información pública por plazo de quince días, salvo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 126.2, dicha relación y descripción se contuvieren en la delimitación de la unidad de ejecución.

Artículo 165.- Reversión
Sólo procederá la reversión de los terrenos de cualquier clase que hubiesen sido expropiados por razones urbanísticas en las condiciones y supuestos establecidos en la legislación estatal.

Artículo 166.- Venta forzosa por incumplimiento de deberes urbanísticos.
1. En los supuestos de incumplimiento de deberes urbanísticos contemplados en la presente Ley, cuando la Administración actuante no opte por la expropiación, acordará la aplicación del régimen de venta forzosa del terreno. La venta forzosa, en los supuestos en que proceda de conformidad con lo dispuesto en esta Ley, se llevará a cabo mediante su inclusión en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, en la forma prevista en los artículos siguientes. El acuerdo de inclusión en este Registro contendrá la valoración del terreno conforme al grado de adquisición de facultades urbanísticas por su titular, y determinará la imposibilidad para éste de iniciar o proseguir el proceso urbanizador, edificatorio, o el de urbanización y edificación simultáneas, según los casos.
2. En defecto de regulación específica en la legislación citada, la venta forzosa se llevará a cabo mediante su inclusión en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, en la forma prevista en los artículos siguientes. El acuerdo de inclusión en este Registro contendrá la valoración del terreno conforme al grado de adquisición de facultades urbanísticas por su titular, y determinará la imposibilidad para éste de iniciar o proseguir el proceso urbanizador, edificatorio, o el de urbanización y edificación simultáneas, según los casos.

Artículo 167.- Edificaciones ruinosas e inadecuadas.
1. Las edificaciones declaradas en ruina se inscribirán en el Registro regulado en este capítulo, debiendo ser sustituidas o rehabilitadas conforme a las previsiones del planeamiento, en el plazo establecido por éste o, en su defecto, en el de dos años desde que sea firme la resolución declarativa de la ruina.
Agotados dichos plazos sin que el particular solicite licencia para la actuación correspondiente, la Administración declarará mediante resolución expresa la aplicación del régimen de venta forzosa con fijación del valor correspondiente al inmueble.
2. El apartado anterior se aplicará a las edificaciones inadecuadas, entendiendo por tales aquellas que estén destinadas en más de un 50 por 100 de la superficie construida a un uso urbanístico contrario al establecido en el planeamiento.
Para la inclusión en la sección independiente del Registro de estos terrenos será preceptiva la resolución expresa de la inadecuación de las edificaciones, con audiencia del interesado.
3. El terreno con edificación declarada en ruina se valorará, una vez incurso en situación de venta forzosa, por el 50 por 100 del aprovechamiento susceptible de adquisición, según el aprovechamiento tipo vigente al tiempo de la tasación.
En el supuesto de terreno con edificación declarada inadecuada, se aplicarán los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal
4. La transmisión de las fincas a que se refiere este artículo, mientras no se sometan a la situación de venta forzosa, no alterará el régimen establecido en el mismo.

Artículo 168.- Municipios a los que se aplica el Registro.
1. En los municipios en los que hayan de regir las disposiciones sobre delimitación de áreas de reparto y fijación de aprovechamiento tipo en suelo urbano deberá crearse el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar o adaptarse el Registro de Solares existente para incluir terrenos sin urbanizar.
2. En los restantes municipios la creación o adaptación del expresado Registro será potestativa.
3. El Registro constará de dos Secciones: en la primera se incluirán los solares y terrenos sin urbanizar a que se refiere el artículo 166; en la segunda, las edificaciones ruinosas e inadecuadas a que se refiere el artículo 167.

Artículo 169.- Carácter público del Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar.
El Registro será público. Cualquier persona tendrá derecho a que se le manifiesten los libros y a obtener certificación de su contenido.

Artículo 170.- Inscripción registral de la resolución de incumplimiento.
1. De conformidad con lo establecido en la legislación estatal, dictada la resolución de incumplimiento de deberes urbanísticos con aplicación del régimen de venta forzosa, el órgano administrativo competente remitirá al Registro de la Propiedad certificación de aquélla, para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca.
2. La situación de venta forzosa se consignará en las certificaciones que de la finca se expidan.

Artículo 171.- Adjudicación por concurso.
1. Los inmuebles incluidos en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar y sometidos a venta forzosa serán adjudicados en virtud de concurso, cuya convocatoria o pliego de condiciones incluirá, al menos, las siguientes determinaciones:
a) Precio del terreno a satisfacer por el adjudicatario, que en ningún caso podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real correspondiente a aquél.
b) Plazo máximo para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno ya mereciera la calificación de solar.
c) Precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación.
2. La diferencia entre la valoración del terreno atribuida al tiempo de su inclusión en el Registro y el precio de adjudicación corresponderá a la Administración actuante, que deberá destinarla a inversión en materia de urbanismo y vivienda.
3. Transcurrido más de un año desde la inclusión del inmueble en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar o, en su caso, desde la finalización del plazo señalado en el artículo 167.1, sin que se hubiera convocado el concurso para la adjudicación del terreno, quedará sin efecto el procedimiento de venta forzosa incoado, estándose a lo dispuesto en el artículo 20.2. En este supuesto, la Administración no podrá acordar la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa de dichos terrenos en el plazo de dos años.
4. El adjudicatario del concurso tendrá la consideración de beneficiario de la expropiación.

Artículo 172.- Concurso desierto.
Si el concurso quedare desierto, el Ayuntamiento, en el plazo de seis meses, podrá adquirir el inmueble con destino al Patrimonio municipal del suelo, con aplicación de lo dispuesto en el artículo 154. Asimismo la Administración actuante podrá convocar nuevo concurso, en cuyo caso el precio fijado en el pliego de condiciones del primer concurso se añadirán los gastos producidos.

Artículo 173.- Inscripción registral.
1. El Secretario del Ayuntamiento expedirá certificación administrativa de la adjudicación, que, de conformidad con la legislación estatal, será documento inscribible en el Registro de la Propiedad.
2. En la inscripción se harán constar las condiciones y plazos de edificación a que quede obligado el adquirente, que serán también consignados, en su caso, en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar.

Artículo 174.- Incumplimiento de los plazos por el adjudicatario.
El incumplimiento por el adjudicatario del concurso de los plazos señalados para la urbanización o edificación producirá los efectos establecidos en el capítulo tercero del título primero, con la particularidad de que el aprovechamiento de referencia será el real del terreno adjudicado.

Artículo 175.- Responsabilidad patrimonial de la Administración urbanística.
La Administración urbanística actuante deberá indemnizar a los particulares en los supuestos establecidos en la legislación estatal.

Artículo 176.- Actos sujetos a licencia.
1. Todo acto de edificación requerirá la preceptiva licencia municipal.
2. Estarán sujetos igualmente a previa licencia los actos de uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. Cuando los actos de edificación y uso del suelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público.
3. Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y planeamiento urbanísticos.
4. En las actuaciones asistemáticas, la licencia habrá de verificar también si el aprovechamiento proyectado se ajusta al susceptible de apropiación, debiendo procederse, en caso contrario, conforme a lo previsto en los artículos 187 a 190 de esta Ley.
5. El procedimiento de otorgamiento de las licencias se ajustará a lo prevenido en la legislación del Régimen Local que resulte aplicable.
6. En ningún caso se entenderá adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico.
7. Los Colegios profesionales que tuviesen encomendado el visado de los proyectos técnicos, si observaren incumplimiento de la legislación urbanística pondrán en conocimiento de la administración competente dicha presunción, denegando el visado.

Artículo 177.- Competencia.
1. La competencia para otorgar las licencias corresponderá a las Entidades locales conforme a la legislación de régimen local.
2. Toda denegación de licencia deberá ser motivada.
3. Sin perjuicio del carácter reglado de las licencias urbanísticas, las Entidades locales podrán denegar, en ejercicio de su potestad de defensa y recuperación de los bienes públicos, el otorgamiento de tales licencias si los terrenos o bienes afectados por la obra, instalación o actuación pertenecen al dominio público.

Artículo 178.- Actos promovidos por Administraciones públicas.
1. Los actos relacionados en el artículo 176 que se promuevan por órganos de las Administraciones públicas o Entidades de derecho público que administren bienes de aquéllas, estarán igualmente sujetos a licencia municipal.
2. Cuando razones de urgencia o excepcional interés público lo exijan, el Consejero competente por razón de la materia podrá acordar la remisión al Ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate, para que en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad del mismo con el planeamiento urbanístico en vigor.
En caso de disconformidad, el expediente se remitirá por el Departamento interesado al Consejero competente en materia de urbanismo, quien lo elevará a la Diputación General de Aragón, previo informe del Consejo de Ordenación del Territorio de Aragón. La Diputación General de Aragón decidirá si procede ejecutar el proyecto, y, en este caso, ordenará la iniciación del procedimiento de modificación o revisión del planeamiento, conforme a la tramitación establecida en la legislación urbanística.
3. El Ayuntamiento podrá en todo caso acordar la suspensión de las obras a que se refiere el número 1 de este artículo cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o en contradicción con la notificación, de conformidad con el planeamiento y antes de la decisión de ejecutar la obra adoptada por la Diputación General de Aragón, comunicando dicha suspensión al órgano redactor del proyecto y al Consejero competente en materia urbanística, a los efectos prevenidos en el mismo.

Artículo 179.- Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación.
1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos efectivamente al uso en cada caso establecido por el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos, y sobre rehabilitación urbana.
2. Los Ayuntamientos y, en su caso, los demás organismos competentes, ordenarán, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones, con indicación del plazo de realización.
3. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se sufragará por los propietarios hasta el límite determinado por la procedencia de la situación legal de ruina económica. Más allá, el coste de la reparación deberá sufragarlo la Administración actuante.

Artículo 180.- Ordenes de ejecución por motivos turísticos o culturales.
1. Los Ayuntamientos y los organismos competentes podrán también ordenar, por motivos de interés turístico o estético, la ejecución de obras de conservación y de reforma en fachadas o espacios visibles desde la vía pública, sin que estén previamente incluidas en plan alguno de ordenación.
2. Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si se contuvieren en el límite del deber de conservación que les corresponde, y con cargo a fondos de la Entidad que lo ordene cuando lo rebasare para obtener mejoras de interés general.
3. Los propietarios de bienes incluidos en los catálogos a que se refiere el artículo 53 de esta Ley podrán recabar, para conservarlos, la cooperación de las Administraciones competentes, que habrán de prestarla en condiciones adecuadas cuando tales obras excedieran de los límites del deber de conservación.

Artículo 181.- Declaración de ruina.
1. Cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarará esta situación, y acordará la total o parcial demolición, previa audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera.
La declaración de ruina producirá la inclusión automática del inmueble en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, de acuerdo con lo establecido en el artículo 167 de esta Ley.
2. Se declarará el estado ruinoso en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.
b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.
c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.
3. Si el propietario no cumpliere lo acordado por el Ayuntamiento, lo ejecutará éste a costa del obligado.
4. Si existiere urgencia y peligro en la demora, el Ayuntamiento o el Alcalde, bajo su responsabilidad, por motivos de seguridad, dispondrá lo necesario respecto a la habitabilidad del inmueble y desalojo de sus ocupantes.

Artículo 182.- Obras de edificación sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones en curso de ejecución.
1. Cuando se estuvieran ejecutando obras sin licencia, el órgano municipal competente dispondrá la suspensión inmediata de dichos actos y, previa la tramitación del oportuno expediente, adoptará alguno de los acuerdos siguientes:
a) Si las obras fueran incompatibles con la ordenación vigente, se decretará su demolición a costa del interesado en todo caso, procediéndose a la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa del terreno, si el propietario no hubiera adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico o hubiera transcurrido el plazo para solicitar licencia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15.
b) Si las obras fueran compatibles con la ordenación vigente y el interesado hubiera adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico, se le requerirá para que en el plazo que establezca el planeamiento o, en su defecto, en el de dos meses, solicite la preceptiva licencia. De no tener adquirido dicho derecho o no solicitarse licencia, se acordará la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa del terreno correspondiente, con las obras existentes al tiempo de la suspensión.
2. Cuando las obras de edificación se realizasen contraviniendo las condiciones señaladas en la licencia u orden de ejecución, el órgano municipal competente dispondrá su suspensión inmediata y, previa la tramitación del oportuno expediente, el ajuste de las obras a la licencia u orden citadas, en el plazo que se señale, que no podrá exceder del fijado en dichos actos para finalizar las obras. La falta de ajuste en el mencionado plazo determinará la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa del terreno correspondiente y de las obras realizadas, de conformidad con la licencia u orden que puedan mantenerse, deduciéndose del justiprecio los costes de demolición que sean precisos.

Artículo 183.- Obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones.
1. Si hubiere concluido una edificación sin licencia, el Ayuntamiento, dentro del plazo de cuatro años, a contar desde la total terminación de las obras, adoptará, previa la tramitación del oportuno expediente, alguno de los acuerdos siguientes:
a) Si la edificación fuera conforme con el planeamiento, se requerirá al interesado para que en el plazo que establezca el planeamiento o, en su defecto, en el de dos meses solicite la oportuna licencia. Esta deberá otorgarse si se hubiera ya adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico. En otro caso, la licencia quedará condicionada a que, en el plazo que se fije, se cumpla o garantice el deber de urbanizar y se abone, en su caso, el aprovechamiento materializado en exceso sobre el susceptible de apropiación, por su valor urbanístico. Sólo quedarán excluidos de la obligación de abonar a la Administración el aprovechamiento materializado en exceso sobre el susceptible de apropiación los terceros adquirentes de buena fe amparados por la protección registral, sin perjuicio de que, en estos casos, la Administración pueda reclamar el pago al propietario inicial de la edificación u otras personas que le hayan sucedido.
Procederá la expropiación o venta forzosa del terreno con la edificación, en los casos en que no se solicite la licencia o se incumplan las referidas condiciones.
b) Si la edificación fuera disconforme con el planeamiento, se dispondrá su demolición.
Procederá la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa del terreno cuando al tiempo de su terminación no se hubiera adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico o hubiera transcurrido el plazo para solicitar licencia. En otro caso, habrá de solicitarse en el plazo que se señale.
2. Si se hubiere concluido una edificación contraviniendo las condiciones señaladas en la licencia u orden de ejecución, el Ayuntamiento, dentro del plazo de cuatro años, previa la tramitación del oportuno expediente, requerirá al interesado para que ajuste la edificación a la licencia u orden de ejecución o en caso de ser conforme con la ordenación urbanística, solicite la oportuna licencia en el plazo que establezca el planeamiento o, en su defecto, en el de dos meses. Desatendido el requerimiento, se dispondrá la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa del terreno correspondiente y las obras realizadas, de conformidad con la licencia u orden de ejecución que puedan mantenerse, deduciéndose del justiprecio los costes de las demoliciones precisas.

Artículo 184.- Otros actos sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones.
Cuando algún acto distinto de los regulados en el artículo anterior y precisado de licencia se realizase sin ésta o en contra de sus determinaciones, el órgano municipal competente dispondrá la cesación inmediata de dicho acto, debiendo el interesado solicitar licencia o ajustar la actividad a la ya concedida, en el plazo que establezca el planeamiento o, en su defecto, en el de dos meses.
En defecto de solicitud de licencia o cuando ésta no pueda concederse por disconformidad con la ordenación vigente, se procederá a impedir definitivamente dicha actividad y, en su caso, a ordenar la reposición de los bienes afectados al estado anterior al incumplimiento de aquélla.

Artículo 185.- Sujeción a otros regímenes.
Lo dispuesto en los tres artículos anteriores se entenderá sin perjuicio de la imposición de las sanciones que procedan y de las facultades que correspondan a las autoridades competentes, en virtud del régimen específico de autorización o concesión a que estén sometidos determinados actos de edificación.

Artículo 186.- Subrogación de la Comunidad Autónoma.
En las actuaciones sin licencia u orden de ejecución, las medidas reguladas en esta sección serán acordadas por el órgano autonómico competente, si, requerido el Ayuntamiento a estos efectos, no las adoptara en el plazo de un mes, a contar desde la recepción del requerimiento.

Artículo 187.- Suspensión de licencias y paralización de obras.
1. El Alcalde dispondrá la suspensión de los efectos de una licencia u orden de ejecución y consiguientemente la paralización inmediata de las obras iniciadas a su amparo, cuando el contenido de dichos actos administrativos constituya manifiestamente una infracción urbanística grave.
2. El Alcalde procederá, en el plazo de tres días, a dar traslado directo de dicho acuerdo a la Sala de lo Contencioso-Administrativo competente, a los efectos previstos en el artículo 118 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
3. Si la sentencia anulara la licencia se estará a lo dispuesto en los párrafos segundo y tercero del artículo siguiente.
4. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de las sanciones procedentes.

Artículo 188.- Revisión de licencias u órdenes de ejecución.
1. Las licencias u órdenes de ejecución cuyo contenido constituya manifiestamente alguna de las infracciones urbanísticas graves definidas en esta Ley deberán ser revisadas dentro de los cuatro años desde la fecha de su expedición por la Corporación municipal que las otorgó a través de alguno de los procedimientos establecidos en la legislación de procedimiento administrativo.
2. La edificación realizada al amparo de licencia posteriormente declarada ilegal por contravenir la ordenación urbanística aplicable no queda incorporada al patrimonio del propietario del terreno. La resolución administrativa o judicial que contenga dicha declaración, de conformidad con la legislación estatal, se notificará al Registro de la Propiedad para su debida constancia.
3. En el supuesto de que el propietario no hubiera adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico cuando solicitó la licencia anulada, procederá la expropiación del terreno o su venta forzosa. En el caso de que hubiera adquirido dicho derecho, deberá solicitar nueva licencia en el plazo de un año a contar desde el requerimiento que a tal efecto se formule al interesado.
4. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de las sanciones procedentes.

Artículo 189.- Medios de restauración del orden urbanístico en zonas verdes, suelo no urbanizable protegido o espacios libres.
1. Los actos de edificación o uso del suelo relacionados en el artículo 176 que se realicen sin licencia u orden de ejecución sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, suelo no urbanizable protegido o espacios libres quedarán sujetos al régimen jurídico establecido en el artículo 182 mientras estuvieren en curso de ejecución, y al régimen previsto en el artículo 183 cuando se hubieren consumado sin que tenga aplicación la limitación de plazo que establece dicho artículo.
2. Las licencias u órdenes que se otorgaren con infracción de la zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres previstos en los planes serán nulas de pleno derecho. Mientras las obras estuvieren en curso de ejecución se procederá a la suspensión de los efectos de la licencia y la adopción de las demás medidas previstas en el artículo 187. Si las obras estuvieren terminadas, se procederá a su anulación de oficio por los trámites previstos en la legislación de procedimiento administrativo

Artículo 190.- Obras de edificación en suelo no urbanizable
En todos los supuestos regulados en esta Sección, si la obra de edificación se estuviera realizando o se hubiera realizado ya en suelo no urbanizable, la aplicación de la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa tendrá carácter facultativo.

Artículo 191.- Parcelaciones.
1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población.
2. Se considerará ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el planeamiento urbanístico que le sea de aplicación o que infrinja lo dispuesto en la legislación urbanística.

Artículo 192.- Indivisibilidad de parcelas.
1. Serán indivisibles:
a) las parcelas determinadas como mínimas en el correspondiente planeamiento, a fin de constituir fincas independientes;
b) las parcelas cuyas dimensiones sean iguales o menores a las determinadas como mínimas en el planeamiento, salvo si los lotes resultantes se adquirieran simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de agruparlos y formar una nueva finca;
c) las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la superficie determinada como mínima en el planeamiento, salvo que el exceso sobre dicho mínimo pueda segregarse con el fin indicado en el apartado anterior, y
d) las parcelas edificables con arreglo a una determinada relación entre superficie de suelo y superficie construible, cuando se edificara la correspondiente a toda la superficie de suelo, o, en el supuesto de que se edificare la correspondiente a sólo una parte de ella, la restante, si fuera inferior a la parcela mínima, con las salvedades indicadas en el apartado anterior.
2. Los Notarios y Registradores de la Propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, en su caso.
3. Al otorgarse licencia de edificación sobre una parcela comprendida en el apartado d) del número 1, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripción de la finca.

Artículo 193.- Régimen de las parcelaciones.
1. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que previamente haya sido aprobado el planeamiento urbanístico exigible según la clase de suelo de que se trate.
2. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia o a la aprobación del proyecto de compensación o reparcelación que la contenga.
3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.
4. En ningún caso se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción de las disposiciones de esta Sección.

Artículo 194.- Competencia sobre inspección urbanística.
1. La inspección urbanística se ejercerá por los órganos de la Administración autonómica y local, dentro de sus respectivas competencias, y de acuerdo con la legislación vigente.
2. El Alcalde ejercerá la inspección de las parcelaciones urbanas, obras e instalaciones del término municipal para comprobar el cumplimiento de las condiciones exigibles.

Artículo 195.- Definición de infracciones urbanísticas.
1. Son infracciones urbanísticas las acciones u omisiones que vulneren las prescripciones contenidas en la legislación y el planeamiento urbanísticos, tipificadas y sancionadas en aquélla.
2. Toda infracción urbanística llevará consigo la imposición de sanciones a los responsables, así como la obligación de resarcimiento de daños e indemnización de los perjuicios a cargo de los mismos, todo ello con independencia de las medidas previstas en los artículos 182 a 190 de la presente Ley.
3. En ningún caso podrá la Administración dejar de adoptar las medidas tendentes a restaurar el orden urbanístico vulnerado, o reponer los bienes afectados al estado anterior a la producción de la situación ilegal.

Artículo 196.- Tipificación de las infracciones urbanísticas.
1. Las infracciones urbanísticas se clasificarán en muy graves, graves y leves.
2. Son infracciones muy graves:
a) La realización de parcelaciones urbanísticas en suelo urbano o urbanizable contrarias al planeamiento, cuando afecten a superficies destinadas a dominio público, equipamiento social y comunitario, sistemas generales, zonas verdes o espacios libres.
b) La realización de parcelaciones urbanísticas sobre suelo no urbanizable o suelo que haya sido objeto de especial protección en el planeamiento.
c) El incumplimiento de las normas sobre uso del suelo y edificaciones que afecten a sistemas generales, zonas de dominio público, viales, zonas verdes, parques y jardines públicos, zonas deportivas de recreo y expansión o equipamiento comunitario, espacios naturales protegidos, bienes protegidos por la legislación de patrimonio histórico-artístico o suelo que haya sido objeto de especial protección en el planeamiento.
3. Son infracciones graves:
a) La realización de parcelaciones urbanísticas en suelo urbano o urbanizable contrarias al planeamiento.
b) La realización de parcelaciones urbanísticas en suelo urbanizable sin Plan Parcial en vigor.
c) La realización de parcelaciones urbanísticas sobre suelo no urbanizable.
d) La realización de acciones constructivas o no constructivas en contra del uso que corresponda al suelo en el que se ejecuten, siempre que la infracción no estuviera calificada como más grave. En suelo no urbanizable, se entenderá que es contrario al uso que corresponde toda obra o uso que no esté permitido por la legislación vigente, aun cuando resulte autorizable.
e) El exceso de edificación sobre la edificabilidad permitida por el Plan, entendiéndose por la misma tanto la superficie construida como el volumen.
f) La edificación de sótanos, semisótanos, áticos o entreplantas, cualquier que sea el uso a que se dedicaren, no permitidos por el Plan.
g) El exceso sobre la altura determinada por el Plan siempre que dicho exceso no implicare aumento de volumen o superficie construida permitida.
h) La ejecución de obras de consolidación, modernización o que incremente el valor de edificios calificados como fuera de ordenación.
i) Incumplimiento de las reglas establecidas por la legislación o por el planeamiento sobre distancias de las edificaciones entre sí y en relación con las vías públicas, espacios libres y linderos.
j) La realización de construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter histórico-artístico, arqueológico, típico o tradicional que, infringiendo la correspondiente normativa jurídica de protección, quebrante la armonía del grupo, o cuando produzcan el mismo efecto en relación con algún edificio de gran importancia o calidad de los caracteres indicados.
k) El incumplimiento de la obligación de conservar, mantener y reparar las obras de urbanización, edificación e instalaciones, cuando el grado de deterioro o abandono de las obligaciones asumidas sea considerable.
l) La realización de alguna de las actividades prohibidas o no autorizables a que se refiere esta Ley, cuando no fueren legalizables.
ll) El incumplimiento por los promotores, por causas que les sean imputables, de los plazos de ejecución previstos en el planeamiento o en la presente Ley.
m) El incumplimiento por los propietarios, por causas que les sean imputables, de los plazos para la obtención de licencia de edificación previstos en el planeamiento o en la presente Ley.
n) La no ejecución de las licencias municipales en los plazos señalados por las mismas.
ñ) La no paralización de las obras en el plazo de setenta y dos horas, contado desde que se reciba el correspondiente requerimiento suspensivo de la Administración. A partir del tercer requerimiento incumplido, la sanción se impondrá en su grado máximo. Del incumplimiento del cuarto requerimiento, en su caso, se dará traslado al Ministerio Fiscal a los efectos oportunos.
o) La realización de obras sin el correspondiente planeamiento de desarrollo o sin los respectivos instrumentos de gestión definitivamente aprobados.
p) El incumplimiento de las normas sobre condiciones higiénico-sanitarias y estéticas, así como otras determinaciones de las Ordenanzas de la edificación o del Proyecto de Urbanización cuando causen un perjuicio o pongan en situación de riesgo la normalidad del uso de la edificación, construcción, instalación o servicio, o la salud de los usuarios.
4. Son infracciones leves:
a) La realización de parcelaciones urbanísticas que, sin contradecir el planeamiento, se lleven a cabo sin licencia o sin los correspondientes proyectos de reparcelación definitivamente aprobados.
b) La realización de parcelaciones rústicas sin licencia.
c) El incumplimiento de las normas sobre condiciones higiénico-sanitarias y estéticas, así como otras determinaciones de las Ordenanzas de la edificación o del Proyecto de Urbanización.
d) La realización de obras sin el correspondiente Proyecto de Urbanización, cuando la aprobación de éste fuere preceptiva.
e) El incumplimiento de la obligación de conservar, mantener y reparar las obras de urbanización, edificación e instalaciones.
f) Las talas y los abatimientos de árboles que constituyan masa arbórea, espacio boscoso, arbolada, parque y aquellos ejemplares aislados que por sus características específicas posean un interés botánico o ambiental especial y se realicen sin la respectiva licencia.
g) La colocación de carteles sin licencia o autorización. La multa se graduará en función de la localización, tamaño e incidencia en el medio físico y en el entorno con agravamiento de la sanción en el caso de carteles en conjuntos histórico-artísticos, en espacios naturales o en zonas verdes. Con independencia de la sanción, el Ayuntamiento ordenerá la retirada del cartel o carteles a su titular o responsable, y si éste no fuera identificado o no lo retirara en el plazo de cuarenta y ocho horas desde que se le requiera para ello, se procederá a retirarlo por el Ayuntamiento a costa del responsable.
h) La instalación o ubicación sin licencia o autorización de casas móviles e instalaciones similares, provisionales o permanentes, no legalizables.
i) La vulneración de las determinaciones contenidas en los planes urbanísticos cuando la infracción no estuviera legalmente calificada como grave o muy grave.
j) La realización de alguna de las actividades reguladas en esta Ley, sin autorización u orden de ejecución, o incumpliendo sus determinaciones.
k) Las acciones u omisiones que perturben, retrasen o impidan el ejercicio de las funciones que, en orden a la vigilancia del cumplimiento de la legalidad urbanística, tienen encomendadas los funcionarios de las Administraciones públicas actuantes.
l) La no retirada en el plazo señalado por la Administración de los materiales o medios de ejecución de obras.
ll) La publicidad relativa a actuaciones urbanísticas de iniciativa particular cuando aún no se hubiera aprobado su planeamiento más específico o dicha publicidad se realizara en contra de las determinaciones de éste.

Artículo 197.- Prescripción.
1. El plazo de prescripción para las infracciones muy graves será de cuatro años, para las graves de dos años, y para las leves de un año, a contar desde su comisión, y comenzará a computarse desde el día en que se hubiera cometido la infracción o, en su caso, desde aquél en que hubiera debido incoarse el procedimiento.
2. Se entenderá que debe incoarse el procedimiento sancionador cuando aparezcan signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción.
3. En las infracciones derivadas de una actividad continuada, la fecha inicial del cómputo será la de finalización de la actividad o la del último acto con el que la infracción se consuma.

Artículo 198.- Personas responsables.
1. En las obras que se ejecutasen sin licencia o con inobservancia de sus cláusulas serán sancionadas por infracciones urbanísticas el promotor, el empresario de las obras y el técnico director de las mismas.
2. En las obras amparadas en una licencia cuyo contenido sea manifiestamente constitutivo de una infracción urbanística grave serán igualmente sancionados con multa: el facultativo que hubiere informado favorablemente el proyecto y los miembros de la Corporación que hubiesen votado a favor del otorgamiento de la licencia sin los informes previos exigibles, o cuando éstos fueran desfavorables en razón de aquella infracción.

Artículo 199.- Responsabilidad de personas jurídicas.
Las personas jurídicas serán sancionadas por las infracciones cometidas por sus órganos o agentes y asumirán el coste de las medidas de reparación del orden urbanístico vulnerado, sin perjuicio de las indemnizaciones por daños y perjuicios a terceros a que haya lugar.

Artículo 200.- Resarcimiento de daños y perjuicios.
Los que como consecuencia de una infracción urbanística sufrieren daño o perjuicio podrán exigir de cualquiera de los infractores, con carácter solidario, el resarcimiento e indemnización.

Artículo 201.- Carácter independiente de las multas.
Las multas que se impongan a los distintos sujetos por una misma infracción tendrán entre sí carácter independiente.

Artículo 202.- Infracciones conexas.
1. En los supuestos en que se instruyera expediente sancionador por dos o más infracciones tipificadas entre las que exista conexión de causa a efecto, se impondrá una sola sanción, y será la correspondiente a las actuaciones que supongan el resultado final perseguido, en su cuantía máxima.
2. En los demás casos, a los responsables de dos o más infracciones urbanísticas se les impondrán las multas correspondientes a cada una de las diversas infracciones cometidas.

Artículo 203.- Obras legalizables y no legalizables.
1. La ejecución de obras o instalaciones realizadas sin licencia u orden de ejecución, cuando sean legalizables por ser conformes al planeamiento o legislación urbanística, serán sancionadas con multa de hasta el 5 por 100 del valor de la obra, instalación o actuación realizada.
2. Cuando no sean legalizables, la multa podrá alcanzar hasta el 30 por 100 del valor de la obra, edificio, terrenos o exceso de edificación, según los casos que se determinarán reglamentariamente.

Artículo 204.- Criterios agravantes y atenuantes.
Para graduar las multas se atenderá primordialmente a la gravedad de la materia, a la entidad económica de los hechos constitutivos de la infracción, a su reiteración por parte de la persona responsable y al grado de culpabilidad de cada uno de los infractores.

Artículo 205.- Graduación de las sanciones.
1. Cuando en el hecho concurra alguna circunstancia agravante, la sanción se impondrá siempre en su cuantía máxima.
2. Si concurriese alguna circunstancia atenuante, la sanción se impondrá en su cuantía mínima.

Artículo 206.- Prohibición de beneficio económico.
1. En ningún caso la infracción urbanística puede suponer un beneficio económico para el infractor. Cuando la suma de la sanción impuesta y del coste de las actuaciones de reposición de los bienes y situaciones a su primitivo estado arrojase una cifra inferior a dicho beneficio, se incrementará la cuantía de la multa hasta alcanzar el montante del mismo.
2. En los casos en que la restauración del orden urbanístico infringido no exigiere actuación material ninguna ni existan terceros perjudicados, la sanción que se imponga al infractor no podrá ser inferior al beneficio obtenido con la actividad ilegal.

Artículo 207.- Procedimiento sancionador.
1. Serán competentes para acordar la iniciación del expediente sancionador los Ayuntamientos, los órganos autonómicos correspondientes y demás entidades u órganos urbanísticos que tengan atribuidas facultades de inspección y fiscalización del planeamiento.
2. En la tramitación del procedimiento sancionador, se aplicarán las reglas establecidas en la legislación reguladora del procedimiento administrativo.
3. Cuando la propuesta de resolución incluya una multa en cuantía superior a la que sea de la competencia de los órganos correspondientes a la Administración que tramitó el expediente de sanción, dicha propuesta se elevará a la autoridad que sea competente por razón de la cuantía.

Artículo 208.- Infracciones constitutivas de delito o falta.
Cuando con ocasión de los expedientes administrativos que se instruyan por infracción urbanística aparezcan indicios del carácter de delito o falta del propio hecho que motivó su incoación, el órgano competente para imponer la sanción lo pondrá en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigencia de las responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores, absteniéndose aquél de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial no se haya pronunciado. La sanción penal excluirá la imposición de sanción administrativa sin perjuicio de la adopción de medidas de reposición a la situación anterior a la comisión de la infracción.

Artículo 209.- Organos competentes.
1. Las autoridades competentes para imponer las multas y las cuantías máximas de éstas serán las siguientes:
a) Los Alcaldes, en los municipios que no excedan de 25.000 habitantes, hasta 10.000.000 de pesetas; en los municipios que no excedan de 100.000 habitantes, hasta 100.000.000 de pesetas; en los que no excedan de 500.000 habitantes, hasta 400.000.000 de pesetas, y en los de más de 500.000 habitantes, hasta 800.000.000 de pesetas.
b) El Consejero competente en materia de urbanismo, hasta 1.200.000.000 de pesetas.
c) La Diputación General, hasta 2.000.000.000 de pesetas.
2. La Diputación General, a propuesta del Consejero competente en materia de urbanismo, previo informe del Consejo de Ordenación del Territorio, podrá adaptar la cuantía de las multas establecida en la presente Ley a la evolución de las circunstancias socioeconómicas en función del índice general de precios al consumo.
3. El importe de todas las multas corresponderá a los respectivos Ayuntamientos, salvo en los casos en que el órgano autonómico hubiera iniciado y tramitado el expediente sancionador ante la inactividad municipal, siempre que hubiera precedido requerimiento al respecto.

Artículo 210.- Constitución. Patrimonio separado.
1. Los Ayuntamientos que dispongan de planeamiento general deberán constituir su respectivo Patrimonio Municipal del Suelo, con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución del planeamiento.
2. Los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo constituyen un patrimonio separado de los restantes bienes municipales y los ingresos obtenidos mediante enajenación de terrenos o sustitución del aprovechamiento correspondiente a la administración por su equivalente metálico, se destinarán a la conservación y ampliación del mismo.

Artículo 211.- Bienes integrantes.
1. Integrarán el Patrimonio Municipal del Suelo los bienes patrimoniales que resultaren clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o urbanizable y, en todo caso, los obtenidos como consecuencia de cesiones, ya sea en terrenos o en metálico, expropiaciones urbanísticas de cualquier clase y ejercicio del derecho de tanteo y retracto.
2. Igualmente se incorporarán al Patrimonio Municipal del Suelo los terrenos clasificados como suelo no urbanizable que se adquieran con dicha finalidad.

Artículo 212.-- Reservas de terrenos. Expropiación.
1. Los Planes Generales o las revisiones de sus programas de actuación podrán establecer, sobre suelo clasificado como no urbanizable no sujeto a especial protección, reservas de terrenos de posible adquisición para constitución o ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo.
2. En defecto o insuficiencia de dichas determinaciones del Plan o del programa, los Ayuntamientos podrán delimitar superficies sobre los expresados suelos con idéntica finalidad, por el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.
3. En los municipios que se rijan por instrumentos de planeamiento distintos al Plan General, las mencionadas reservas sobre suelo no urbanizable podrán establecerse en el propio instrumento o en la forma prevista en el número anterior.
4. La delimitación de un terreno como reserva para los expresados fines implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos expropiatorios.

Artículo 213.- Regla especial de incorporación al proceso urbanizador de terrenos reservados.
1. En la siguiente revisión del Programa de actuación del Plan General se podrán clasificar como suelo urbanizable los terrenos no urbanizables señalados en el artículo anterior, que por expropiación hubiesen pasado al Patrimonio Municipal del Suelo.
2. La documentación de dicha revisión contendrá las determinaciones que el Plan General ha de fijar para el suelo urbanizable sin que haya de observarse el procedimiento de modificación de Planes.

Artículo 214.- Destino.
1. Los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo, una vez incorporados al proceso de urbanización y edificación, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico.
2. Mientras no esté aprobada la ordenación detallada de los terrenos integrantes del Patrimonio, así como cuando ésta atribuya una calificación urbanística incompatible con los fines señalados en el número anterior, la enajenación de aquéllas podrá llevarse a cabo mediante concurso o subasta. En ambos casos, el precio a satisfacer por el adjudicatario no podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real que tuviera ya atribuido el correspondiente terreno.

Artículo 215.- Consignación de cantidades en los presupuestos para urbanismo.
1. Los Ayuntamientos capitales de provincia o de más de 50.000 habitantes consignarán en sus presupuestos ordinarios una cantidad equivalente al 5 por 100 de su importe con destino al Patrimonio Municipal del Suelo.
2. También destinarán el 5 por 100 al menos del mismo presupuesto a la ejecución de urbanizaciones, dotaciones públicas y operaciones de reforma interior previstas en el planeamiento urbanístico.
Artículo 216.- Gestión directa o cesión.
1. La urbanización y edificación de los terrenos del Patrimonio, una vez que el grado de desarrollo del Planeamiento lo permita, podrá llevarse a cabo por la Administración, utilizando la modalidad de gestión más adecuada en cada caso.
2. Los terrenos integrantes del Patrimonio también podrán ser cedidos para el cumplimiento de los fines previstos en los artículos 210.1 ó 214.1.

Artículo 217.- Información y tutela autonómica.
1. Toda cesión de terrenos habrá de comunicarse al órgano competente de la Comunidad Autónoma.
2. Será exigible autorización cuando el valor de lo enajenado excediera del 25 por 100 de los recursos ordinarios del Presupuesto anual de la Entidad Local.

Artículo 218.-Cesiones onerosas. Concurso.
1. Los terrenos pertenecientes al Patrimonio Municipal del Suelo con calificación adecuada a los fines establecidos en el artículo 214.1 sólo podrán ser enajenados en virtud de concurso. Su precio no podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real que les corresponda. El pliego de condiciones fijará plazos máximos para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno mereciera la calificación de solar, así como precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación.
2. Si el concurso quedare desierto, el Ayuntamiento podrá enajenar directamente dentro del plazo máximo de un año, con arreglo al pliego de condiciones.
3. La cesión a entidades de carácter benéfico y social, que promuevan viviendas de protección pública, no requerirá concurso.

Artículo 219.- Cesiones entre Administraciones.
Las Administraciones públicas urbanísticas y entidades instrumentales de éstas podrán transmitirse directamente y a título gratuito terrenos con fines de promoción pública de viviendas, construcción de equipamiento comunitario u otras instalaciones de uso público o interés social.

Artículo 220.- Cesiones a título gratuito.
1. En casos justificados podrán los Ayuntamientos ceder terrenos gratuitamente o por precio inferior al de su valor urbanístico para ser destinados a viviendas de protección pública, mediante concurso cuyo pliego de condiciones establecerá las condiciones previstas en el artículo 218.
2. Cuando la permanencia de los usos a que se destinen los terrenos lo requiera podrán también los Ayuntamientos ceder directamente, por precio inferior al de su valor urbanístico o con carácter gratuito, el dominio de terrenos en favor de Entidades o Instituciones Privadas de interés público sin ánimo de lucro para destinarlos a usos de interés social que redunden en beneficio manifiesto de los respectivos municipios.
Artículo 221.- Derecho de superficie.
1. Las Entidades locales y las demás personas públicas podrán constituir el derecho de superficie en terrenos de su propiedad o integrantes del patrimonio municipal del suelo con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario.
2. El mismo derecho asiste a los particulares, sin la limitación de destino prevista en el apartado anterior.
3. El derecho de superficie, en los términos establecidos en la legislación estatal, será transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo y se regirá por las disposiciones contenidas en este capítulo, por el título constitutivo del derecho y, subsidiariamente, por las normas del Derecho privado.

Artículo 222.- Procedimiento.
1. El procedimiento se constitución del derecho de superficie y el carácter oneroso o gratuito del mismo se regirán por lo dispuesto en el capítulo anterior para los diversos supuestos.
2. La constitución del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en la legislación estatal, deberá ser en todo caso formalizada en escritura pública y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
3. Cuando se constituyere a título oneroso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada por la concesión o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unas u otros, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo que se hubiera pactado al constituir el derecho de superficie.

Artículo 223.- Extinción.
1. El derecho de superficie se extinguirá si no se edifica en el plazo previsto, de conformidad con el artículo 15.c) de esta Ley.
2. El plazo del derecho de superficie, de acuerdo con la legislación estatal, no podrá exceder de setenta y cinco años en el concedido por los Ayuntamientos y demás personas públicas, ni de noventa y nueve en el convenido entre particulares.
3. Cuando se extinga el derecho de superficie por haber transcurrido el plazo, el dueño del suelo hará suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiere constituido aquel derecho.
4. La extinción del derecho de superficie por decurso del término provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
5. Si por cualquier otra causa se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente.

Artículo 224.- Beneficios.
La concesión del derecho de superficie por los Ayuntamientos y demás personas públicas y su constitución por los particulares gozará de los beneficios derivados de la legislación de viviendas de protección pública, siempre que se cumplan los requisitos en ella establecidos.
Artículo 225.- Delimitación de áreas.
1. A efectos de garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento, incrementar el patrimonio municipal del suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquél, los Ayuntamientos podrán delimitar áreas en las que las transmisiones onerosas de terrenos quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el Ayuntamiento respectivo.
2. Al delimitarse estas áreas deberá establecerse si las transmisiones sujetas al ejercicio de tales derechos son sólo las de terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solares, o se incluyen también las de los terrenos con edificación que no agote el aprovechamiento permitido por el Plan, con edificación en construcción, ruinosa o disconforme con la ordenación aplicable.
3. Podrá igualmente disponerse en el acuerdo de delimitación de áreas la sujeción al ejercicio de los expresados derechos de las transmisiones de viviendas en construcción o construidas, siempre que el transmitente hubiera adquirido del promotor y, en el segundo caso, la transmisión se proyecte antes de transcurrido un año desde la terminación del edificio.
4. Si el ámbito delimitado hubiere sido previamente declarado, en todo o en parte, como área de rehabilitación integrada, podrá también establecerse en el correspondiente acuerdo que el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto abarcará incluso las fincas edificadas conforme a la ordenación aplicable, tanto en el supuesto de que la transmisión se proyecte o verifique en conjunto como fraccionadamente, en régimen o no de propiedad horizontal.
5. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de diez años, salvo que, al delimitarse el área, se hubiera fijado otro menor.

Artículo 226.- Procedimiento de delimitación.
1. La delimitación de dichas áreas podrá efectuarse en el propio planeamiento general, en la revisión de su programa de actuación o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución del planeamiento.
2. En cualquier caso, entre la documentación específicamente relativa a la delimitación deberá figurar una Memoria justificativa de la necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto, los objetivos a conseguir, la justificación del ámbito delimitado en relación con el conjunto del ámbito territorial no afectado y una relación de los bienes afectados y de sus propietarios, siendo preceptiva la notificación a éstos previa a la apertura del trámite de información pública.
3. A los efectos previstos en la legislación estatal, los Ayuntamientos remitirán a los Registros de la Propiedad correspondientes copia certificada de los planos que reflejen la delimitación y relación detallada de las calles o sectores comprendidos en aquellas áreas y de los propietarios y bienes concretos afectados, mediante traslado de copia del acuerdo de delimitación.
Artículo 227.- Notificación de transmisión.
Los propietarios de bienes afectados por estas delimitaciones deberán notificar al Ayuntamiento la decisión de enajenarlos, con expresión del precio y forma de pago proyectados y restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos de posible ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente al del que se haya producido la notificación.

Artículo 228.- Ejercicio del retracto.
1. El Ayuntamiento podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente, se omitiere en ella cualesquiera de los requisitos exigidos o resultare inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.
2. Este derecho habrá de ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales, contados desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá hacer en todo caso al Ayuntamiento, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
3. El derecho de retracto al que se refiere este capítulo es preferente a cualquier otro.

Artículo 229.- Caducidad de notificación.
1. Los efectos de la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo caducarán a los cuatro meses siguientes a la misma sin que se efectúe la transmisión.
2. La transmisión realizada transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

Artículo 230.- No inscripción registral.
Conforme establece la legislación estatal, no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones, si no aparece acreditada la realización de las notificaciones contempladas en los artículos precedentes.
Artículo 231.- Delimitación de áreas.
1. Al objeto de garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones sobre precios máximos de venta de las viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública que imponga dicha limitación, los Ayuntamientos podrán delimitar áreas en las que tanto las primeras como las ulteriores transmisiones onerosas de aquéllas queden sujetas a las notificaciones prevenidas en los artículos 227 y 228.2 a efectos del posible ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en los plazos establecidos en los mismos.
2. La falta de acreditación del cumplimiento de estos requisitos de notificación impedirá la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión efectuada.
3. La tramitación de la delimitación de estas áreas se ajustará a lo establecido en el artículo 226.1 y 2 de esta Ley, siendo aplicable también, a los efectos previstos en el número anterior, lo dispuesto en el apartado 3 del citado artículo.

Artículo 232.- Adjudicación de viviendas.
Las viviendas adquiridas en el ejercicio del tanteo y retracto por los Ayuntamientos serán adjudicadas mediante concurso entre quienes, no poseyendo otra vivienda, reúnan los demás requisitos establecidos por el régimen de protección pública.

Primera.- Especialidades de aplicación de la Ley.
1. Las normas contenidas en la presente Ley relativas a delimitación de áreas de reparto, cálculo del aprovechamiento tipo y definición del aprovechamiento susceptible de apropiación privada serán de aplicación en los municipios de población superior a los 50.000 habitantes, en las capitales de provincia y en los municipios comprendidos en los entornos metropolitanos que en el futuro pudiera delimitar la Comunidad Autónoma.
2. Será igualmente de aplicación lo establecido en el número anterior en los municipios cuya población se encuentre entre los 25.000 y 50.000 habitantes, salvo que la Comunidad Autónoma, cuando las circunstancias lo aconsejen, excluyan a municipios que no sean capitales de provincia de tal aplicación.
3. En los municipios de población inferior a 25.000 habitantes no serán obligatorias, en suelo urbano, las normas contenidas en el apartado primero de esta disposición salvo que la Comunidad Autónoma, por sí o a instancia de los respectivos Ayuntamientos, disponga lo contrario.
La expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa por incumplimiento de los plazos para urbanizar o edificar no serán aplicables en estos municipios, salvo que el Ayuntamiento, para la totalidad o parte del término municipal acuerde su aplicación con carácter general.

Segunda.- Cálculo del aprovechamiento medio.
A los efectos de lo establecido en la disposición transitoria primera y para el suelo urbano en que no son aplicables la definición de áreas de reparto ni el aprovechamiento tipo, el aprovechamiento medio de una unidad de ejecución se calculará dividiendo la edificabilidad total, incluida la dotacional privada correspondiente a la misma, previamente homogeneizadas con los coeficientes de ponderación relativa que se definan, por la superficie total de la unidad de ejecución, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes.

Tercera.- Reglas especiales para Entidades y Sociedades Públicas.
En la aplicación de esta Ley a las Entidades Públicas y Sociedades con capital público mayoritario, cuyo fin primordial sea la promoción y urbanización de suelo o la construcción de viviendas, se tendrá en cuenta lo siguiente:
1. Si la actuación fuera urbanizadora, los plazos para edificar regirán a partir de la transmisión de los terrenos urbanizados.
2. Si la actuación fuera edificatoria, deberán observarse los plazos establecidos en los correspondientes planes o programas de viviendas aprobados por la Administración competente.
3. Cuando los terrenos necesarios para llevar a cabo las anteriores actuaciones se hubiesen obtenido por expropiación forzosa, los afectados podrán ejercitar el derecho de reversión en las condiciones y plazos establecidos en la legislación expropiatoria general.

Cuarta.- Realojamiento y retorno.
Cuando se actúe en unidades de ejecución por compensación o cooperación, no tendrán derecho de realojo los ocupantes legales de viviendas que, en correspondencia con su aportación de terrenos, hayan de resultar adjudicatarios de aprovechamientos de carácter residencial superiores a noventa metros cuadrados o los que pudiera establecer, como superficie máxima, la legislación protectora de viviendas.
En los demás casos, la obligación de hacer efectivo el derecho de realojo corresponderá a la Administración actuante, en las condiciones señaladas en la legislación estatal, computándose como gastos de la actuación urbanística los de traslado y otros accesorios que recayesen sobre los ocupantes legales.

Quinta.- Distribución de competencias urbanísticas entre los órganos de la Comunidad Autónoma.
Las competencias asignadas por la presente Ley a órganos de la Administración de la Comunidad Autónoma que no hayan sido objeto de atribución específica serán distribuidas mediante Decreto de la Diputación General de Aragón.

Sexta.- Las resoluciones que, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Primera del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, dispusiesen su aplicación íntegra en municipios de población inferior a 25.000 habitantes o excluyesen de la misma a municipios de 25.000 o más habitantes, seguirán siendo eficaces a la entrada en vigor de la presente Ley a los efectos establecidos en su Disposición Adicional Primera.

Primera.- Régimen urbanístico y valoraciones.
1. A partir de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo, el valor urbanístico de todo terreno será el correspondiente al grado de adquisición de facultades urbanísticas que en la misma se definieron y regularon.
2. Hasta tanto, de conformidad con lo dispuesto en las disposiciones transitorias sexta y octava, se fijen los aprovechamientos tipo, y cuando no sea aplicable dicha técnica en suelo urbano, los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de apropiación mediante el cumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley serán:
a) En suelo urbanizable, el 85 por 100 del aprovechamiento medio del sector, previa deducción, en su caso, del exceso de aprovechamiento del sector respecto del medio del cuatrienio correspondiente.
b) En suelo apto para urbanizar, el 85 por 100 del aprovechamiento que resulte de lo establecido en el correspondiente Plan Parcial.
c) En suelo urbano, al que se aplique el número 1 de la disposición adicional primera, incluido en unidad de ejecución el 85 por 100 del aprovechamiento medio resultante en la unidad de ejecución respectiva. En caso de no estar el terreno incluido en ninguna de estas unidades el aprovechamiento susceptible de apropiación será el permitido por el planeamiento.
d) En suelo urbano de los restantes municipios, el establecido en el artículo 17.4.
3. En los supuestos expropiatorios en los que, por no estar aprobada al tiempo de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, la relación de propietarios y descripción de los bienes y derechos afectados, la determinación del justiprecio deba realizarse de conformidad con los criterios contenidos en dicha Ley, los aprovechamientos sobre los que deberán aplicarse serán los señalados en el número anterior.
4. Para determinar el aprovechamiento susceptible de adquisición o computar el justiprecio expropiatorio, se tendrán en cuenta, en todo caso, los aprovechamientos señalados en el número 2 de esta disposición, cuando, en el momento de la fijación de los aprovechamientos tipo, la ejecución del planeamiento en el polígono o unidad de actuación correspondiente hubiese alcanzado, según los casos, la siguiente fase procedimental:
a) En el sistema de compensación, la aprobación de la constitución de la Junta de Compensación.
b) En el sistema de cooperación, la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación o la declaración de su innecesariedad.
c) En el sistema de expropiación, la aprobación de la relación de propietarios y descripción de los bienes y derechos afectados.

Segunda.- Plazos de equivalencia para el cumplimiento de deberes.
Los plazos que deberán tenerse en cuenta para verificar el cumplimiento de los deberes urbanísticos y, consiguientemente, la adquisición de las diferentes facultades de este carácter, serán los resultantes de la aplicación de las siguientes reglas:
1.ª Los plazos establecidos en los planes de etapas de los Planes Parciales se entenderán como plazos para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, condicionantes de la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico.
2.ª Los plazos para completar la urbanización en suelo urbano establecidos en el planeamiento vigente se entenderán como plazos de cumplimiento de los deberes expresados en la regla anterior, si estuviera delimitada una unidad de ejecución, o del deber de convertir las parcelas en solares y solicitar la correspondiente licencia de edificación, en otro caso.
Cuando se trate de unidades pendientes de delimitación, dichos plazos se contarán desde la aprobación de la misma.
3.ª Los plazos para emprender la edificación fijados en el planeamiento vigente se entenderán como plazos para solicitar licencia de edificación.

Tercera.- Plazos supletorios para el cumplimiento de deberes.
1. Cuando el planeamiento vigente no fije plazos que permitan la aplicación de las reglas anteriores o cuando aquéllos hubieran ya concluido a la entrada en vigor de la presente Ley, regirán las siguientes reglas:
1.ª El plazo para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en suelos urbanizables o aptos para urbanizar que a la entrada en vigor de la presente Ley cuenten con Plan Parcial aprobado, será de tres años a contar de dicha fecha.
2.ª El plazo para el cumplimiento de los expresados deberes en polígonos o unidades de actuación delimitados en suelo urbano será de dos años desde la vigencia de esta Ley.
3.ª El plazo para la conversión de las parcelas en solares y solicitud de la correspondiente licencia de edificación en suelo urbano será de dos años a partir de la vigencia de la citada Ley, salvo que en los primeros seis meses se hubiera solicitado la delimitación de una unidad de ejecución, en cuyo caso el plazo se computará desde su aprobación.
4.ª El plazo para solicitar la licencia de edificación en aquellos terrenos que a la entrada en vigor de la presente Ley merezcan la condición de solar será de un año, a contar desde ese momento.
2. En los supuestos de la disposición transitoria segunda, si a los plazos resultantes de la misma restara, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, una duración inferior a la establecida en el número precedente, se aplicarán los plazos señalados en éste.

Cuarta.- Aprovechamiento tipo y licencias.
La fijación de los aprovechamientos tipo no afectará a la plena efectividad de las licencias ya concedidas en dicho momento.

Quinta.- Edificaciones existentes.
1. Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.
2. En los supuestos contemplados en el número anterior, el valor del suelo se determinará en función del aprovechamiento efectivamente materializado, siempre que lo hubiera sido de conformidad con la ordenación urbanística vigente al tiempo de la construcción, reducido en la proporción que resulte del tiempo de vida útil de la edificación ya transcurrida. En todo caso, como valor mínimo del suelo se entenderá el resultante de la aplicación del 85 por 100 del aprovechamiento tipo vigente al tiempo de la valoración.

Sexta.- Adaptación del planeamiento general.
1. En la primera revisión del programa de actuación de Planes Generales, se fijarán los aprovechamientos tipo de las diferentes áreas de reparto en suelo urbano y urbanizable, o sólo en esta última clase de suelo, si se tratara de municipios en los que, de conformidad con la disposición adicional primera, no hubiera de regir el aprovechamiento tipo en suelo urbano; y se incorporarán las determinaciones sobre programación contenida en la citada revisión. A tal efecto, el programa de actuación podrá revisarse anticipadamente.
2. Si la fijación de los aprovechamientos tipo se realizara sin alteración de los usos e intensidades resultantes del planeamiento general vigente, no será necesaria la observancia del procedimiento de modificación del Plan General, bastando el procedimiento de revisión del programa.
3. En la superficie a computar para el cálculo del aprovechamiento tipo a que se refiere el artículo 56.1 podrán incluirse también los terrenos afectos a dotaciones y equipamientos que, en ejecución de instrumentos de planeamiento general adaptados a la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, se hubieran obtenido mediante expropiación forzosa.
4. En la primera revisión de las Normas Subsidiarias municipales habrá de fijarse el aprovechamiento tipo en el suelo apto para urbanizar.
5. La legislación urbanística señalará el plazo en que deba aprobarse la revisión del planeamiento general, sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria séptima.

Séptima.- Obligatoriedad del Plan General.
Todos los municipios en los que, de conformidad con lo establecido en la disposición adicional primera de esta Ley, hubieran de regir las normas sobre áreas de reparto y cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano, deberán disponer de Plan General adaptado a la presente Ley en el plazo máximo de tres años a contar desde su entrada en vigor.

Octava.- Suelo urbano en Planes sin adaptar.
A partir de la entrada en vigor de la presente ley, la clasificación de un terreno como urbano en un municipio con planeamiento general no adaptado a la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, requerirá la aprobación de la delimitación del suelo urbano, que se someterá a las siguientes reglas:
1.ª Los terrenos deberán contar con los requisitos previstos en el artículo 7.1.a) de esta Ley.
2.ª La aprobación definitiva corresponderá al órgano autonómico competente, quien podrá fijar un plazo para la aprobación inicial y tramitación de la correspondiente delimitación.

Novena.- Suelo actualmente clasificado como urbanizable no programado.
El régimen jurídico aplicable al suelo que se encontrase clasificado como urbanizable no programado a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio, será el establecido en el artículo 1 de la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales.
Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en la presente Ley.

Primera.- La presente Ley establece una regulación específica de las materias que son objeto del Real Decreto 1.346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; el Real Decreto-Ley 3/1980, de 14 de marzo, sobre creación de suelo y agilización de la gestión urbanística; el Real Decreto-Ley 16/1981, de 16 de octubre, de adaptación de Planes Generales de Ordenación Urbana, y la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales, por lo que el contenido de dichas normas dejará de ser de aplicación en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Aragón.

Segunda.- La Diputación General de Aragón dictará cuantas disposiciones sean precisas para el desarrollo y aplicación de la presente Ley. En tanto se aprueben dichas disposiciones continuarán en vigor, de conformidad con lo establecido en esta Ley, el Decreto 85/1990, de 5 de junio; el Decreto 15/1991, de 19 de febrero; el Decreto 70/1992, de 28 de abril; el Decreto 216/1993, de 7 de diciembre; el Decreto 77/1995, de 18 de abril; así como sus modificaciones y disposiciones de desarrollo.
En los mismos términos y de conformidad con la establecido en el artículo 149.3 de la Constitución, seguirán en vigor teniendo en cuenta lo dispuesto por el Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero, los Reales Decretos 2.159/1978, de 23 de junio; 3.288/1978, de 25 de agosto; 2.187/1978, de 23 de junio; y los Decretos 635/1964, de 5 de marzo; y 1.006/1966, de 7 de abril.

Tercera.- La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial de Aragón».

Zaragoza, 30 de abril de 1997.